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Wohnrecht vererben – Rechtliches, Rechte & Pflichten

Soll ein Haus in einer Familie an die Kinder vererbt werden, wird dem überlebenden Ehepartner häufig ein lebenslanges Wohnrecht dabei gewährt. In diesem Beitrag wollen wir darstellen, was das Wohnrecht vererben für Konsequenzen hat, wie es sich auf die Erbschafts- und Schenkungssteuer auswirkt und welche Rechte und Pflichten damit verbunden sind.
Inhaltsverzeichnis

Rechtliches zum Thema Wohnrecht vererben

In der Praxis spricht man häufig vom lebenslangen Wohnrecht, von einem Wohnrecht auf Lebenszeit oder einem Wohnungsrecht. Dabei wird mit diesen Begriffen das Recht eines Begünstigten beschrieben, eine Wohnung oder ein Haus bis ans Lebensende zu bewohnen, ohne dabei Eigentümer oder Mieter der Immobilie zu sein.

In vielen Fällen räumen sich besonders ältere Menschen ein unentgeltliches Wohnrecht auf Lebenszeit für ihre Immobilie ein, wenn sie ihr Haus oder ihre Wohnung bereits zu Lebzeiten an ihre Kinder oder auch andere Verwandte übertragen und trotzdem darin wohnen bleiben wollen.

Im rein juristischen Sinne wird jedoch zwischen Wohnrecht und Wohnungsrecht unterschieden. Dabei beschreibt das Wohnungsrecht gemäß § 1093 Absatz 1 BGB das Recht, „ein Gebäude oder einen Teil eines Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen“. Hingegen bezeichnet das Wohnungsrecht ein dingliches Wohnrecht als grundstücksbezogenes Recht, dass durch die Belastung der jeweiligen Immobilie entsteht. Hierbei ist der Inhaber des Wohnrechts auch befugt, Familienmitglieder oder Pflegepersonal in der Wohnung aufzunehmen. Ferner ist auch bestimmt, dass Wohnberechtigte, die nur einen Teil einer Immobilie nutzen dürfen, trotzdem die gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtungen mitnutzen dürfen.

Hiervon unterscheidet sich das Wohnrecht gemäß § 1090 BGB, das nur eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit beschreibt. Dabei verfügen die Berechtigten nur über ein Mitbenutzungsrecht und der Eigentümer kann etwa die Wohnung oder das Haus gleichzeitig auch bewohnen. Liegt zusätzlich auch eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit vor, können die Berechtigten das Haus oder die Wohnung auch nur selbst nutzen. In diesem Fall ist es also nicht gestattet, Familienangehörige oder andere Personen ebenfalls dort wohnen zu lassen.

Schriftform erforderlich

Will man ein Wohnrecht für ein Haus oder eine Wohnung vererben, so muss man dies in einem Testament oder auch Erbvertrag so verfügen. Dadurch wird dann ein Wohnrecht auch vererbt und bedeutet für die begünstigte Person, dass sie mietfrei in der Immobilie wohnen bleiben darf.

Ein Wohnrecht behält auch dann seine Gültigkeit, wenn sich die Erben der Immobilie zu einem Verkauf entschließen. Hierbei muss dann der neue Käufer das bestehende Wohnrecht akzeptieren und können der wohnberechtigten Person nicht kündigen. Deshalb sollte ein Wohnrecht auch immer ins Grundbuch eingetragen werden und bei einem lebenslangen Wohnrecht kann der Berechtigte auch sicher sein, dass er nicht gekündigt werden kann.

Steueraspekte bei der Vererbung eines Wohnrechts

Ein Haus zu vererben und dabei ein Wohnrecht einzuräumen kann unter steuerlichen Aspekten ziemlich teuer werden. Grundsätzlich ist ein Erbe immer erbschaftsteuerpflichtig, wobei es unter nahen Verwandten hohe Freibeträge gibt, für die keine Erbschaftssteuer zu entrichten ist. Jedoch ist dieser Freibetrag bei einer teuren Immobilie auch schnell überschritten. Um einen Erben eines Hauses nicht in jedem Fall mit einer hohen Erbschaftssteuer zu belasten, kann diese vermieden werden, wenn der Erbe selbst das Haus bewohnt. Für den Fall jedoch, dass ein Erblasser das Haus mit einem Wohnrecht für eine dritte Person vererben will, kann das Haus ja in diesem Fall eben gerade nicht vom Erben bewohnt werden.

Deshalb müssen in diesem Fall die Erben ggf. Erbschaftssteuer für das Haus bezahlen. Zusätzlich muss aber auch die begünstigte Person für das Wohnrecht als geldwerten Vorteil eine Steuer bezahlen. Es werden also in diesem Fall oft beide Seiten vom Finanzamt zur Kasse gebeten. Aus diesem Grund ist es in vielen Fällen besonders kostspielig, ein Haus mit einem Wohnrecht zu vererben. Allerdings kann für den Fall, dass der Erbe das Haus sowieso nicht selbst bewohnen wollte, durch das eingeräumte Wohnrecht auch ein Vorteil bzgl. der Erbschaftssteuer entstehen, da das eingeräumte Wohnrecht bei der Berechnung der Erbschaftssteuer vom Verkehrswert der Immobilie abgezogen wird. Dabei wird also der Wert der Immobilie durch das Wohnrecht gemindert und fällt im günstigen Fall auch unterhalb des Freibetrages. Für den Fall, dass das Wohnrecht jedoch endet, weil z. B. die Eltern versterben, muss der Erbe Steuern auf das gelöschte Wohnrecht zahlen. Dabei findet dann eine entsprechende Versteuerung also mit einer Verzögerung statt.

Die vorzeitige Schenkung als Alternative

Um die Erbschaftssteuer zu umgehen, versuchen viele Erblasser, durch einen Verkauf des Hauses zu Lebzeiten für einen Minimalbetrag ( zB. 1 Euro) in Verbindung mit einem lebenslangen Wohnrecht. In solchen Fällen wird jedoch das Finanzamt schnell hellhörig und geht gerade in solchen Fällen dann von einer Schenkung aus, für die dann eine Schenkungssteuer fällig wird. Hierfür wird dann natürlich der Verkehrswert der Immobilie zugrunde gelegt und nicht der geringe Kaufpreis.

Ein derartiger Verkauf zu einem Minimalpreis oder eine Schenkung macht deshalb nur dann Sinn, wenn zB. der Ehepartner das Haus weiterhin nutzen will und der Partner dann auch noch mindestens 10 Jahre weiterhin dort leben bleibt. Für den Fall, dass man an die eigenen Kinder das Haus verschenken will, sollte man dies frühzeitig tun, denn Schenkungen bleiben nur dann steuerfrei, wenn sie 10 Jahre vor dem Tode des Geschenkgebers stattfinden. Durch eine vorzeitige Schenkung kann deshalb im Endeffekt die Steuer bei der Übertragung gespart werden.

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Grundbucheintrag beim Wohnrecht vererben

Grundsätzlich lassen die meisten Erblasser einen Wohnrecht in das Grundbuch eintragen. Zwar ist ein derartiger Eintrag nicht verpflichtend, jedoch ist es ratsam dies zu tun, da er die Rechtsposition der Berechtigten stärkt. Nur durch einen Grundbucheintrag ist dieses Recht nämlich auch Dritten gegenüber geschützt, wie z. B. einer Bank oder einem neuen Eigentümer, die Anspruch auf die Immobilie erheben können.

Allerdings kann man ein lebenslanges Wohnrecht auch ohne Grundbucheintrag durch einen Vertrag vereinbaren. Hierbei sollte man jedoch den Vertrag von einem Notar beglaubigen lassen. Diese Variante wird von manchen Eigentümern bevorzugt, da ein Grundbucheintrag auch mit Kosten verbunden ist, die immer abhängig von der Art des Wohnrechts sind und dessen Wert. Dabei kann eine vertragliche Regelung jedoch den Wohnberechtigten nur im Innenverhältnis mit dem Eigentümer schützen. Deshalb empfiehlt es sich für eine optimale Absicherung immer, ein Wohnungsrecht sowohl im Grundbuch eintragen zu lassen als auch schriftlich in einem Vertrag zu festzuhalten.

In welchen Fällen ist es sinnvoll ein Wohnrecht auf Lebenszeit zu vererben?

Grundsätzlich kann eine Gewährung eines lebenslangen Wohnrechts aus unterschiedlichen Gründen sinnvoll sein. Oftmals behalten sich ältere Immobilienbesitzer dieses vor, wenn sie schon zu Lebzeiten eine Immobilie auf ihre Kinder übertragen. Dabei kann dann eine Erbfolge schon eingeleitet werden und eventuell Erbschaftssteuer gespart werden, denn bei einer Schenkung können die gesetzlichen Freibeträge alle 10 Jahre wieder geltend gemacht werden und bei einer Erbschaft eben nur einmal.

Beachten Sie...

Häufig wird auch ein Wohnrecht für den eigenen Ehepartner eingetragen, damit dieser im Erbfall in jedem Fall weiterhin in der Immobilie wohnen bleiben kann. Dies kann dann wichtig sein, wenn auch andere Erben noch vorhanden sind, die den Ehepartner ansonsten evtl. aus einer Immobilie drängen könnten.

Außerdem kann auch ein Hausverkauf mit vorbehaltenen Wohnrecht in manchen Fällen sinnvoll sein. Dabei kann dann ein Verkäufer in seinen eigenen vier Wänden wohnen bleiben, auch wenn er die Immobilie verkauft. Hierdurch wird das in der Immobilie gebundene Kapital frei und der Verkäufer kann weiterhin die Immobilie nutzen.

Welche Rechte und Pflichten haben Wohnberechtigter und Erbe ?

Die Rechte und Pflichten, die sich aus einem Wohnrecht ergeben, können je nach vertraglicher Ausgestaltung unterschiedlich ausfallen. Jedoch stellen sie sich im Regelfall folgender maßen für den Berechtigten und den Eigentümer oder Erben dar. Grundsätzlich dürfen die Berechtigten dabei eine Immobilie oder Teile dieser zum Wohnen nutzen. Das gleiche gilt auch für gemeinschaftliche Anlagen und Einrichtungen des Hauses (wie z. B. Waschküche, Garten oder Keller).

Normalerweise dürfen sie auch Familienmitglieder, Bedienstete oder auch Pflegepersonal dort aufnehmen. Allerdings schließt ein reines Wohnrecht eine Weitervermietung der Immobilie aus, dies wird nur durch ein Nießbrauchrecht gewährt. Ferner zahlen Wohnberechtigte in der Regel keine Miete, müssen jedoch für die Instandhaltung der Räumlichkeiten aufkommen und müssen die laufenden Neben- und Betriebskosten leisten.

Der Erbe oder neue Eigentümer hingegen muss normalerweise größere Umbaumaßnahmen oder auch Sanierungen übernehmen. Auch muss er hierfür in der Regel die Zustimmung des Wohnberechtigten einholen. Außerdem hat der Erbe oder Eigentümer auch nicht das Recht, die Immobilie zum Zwecke einer Besichtigung zu besuchen. Allerdings können die beteiligten Parteien beim Wohnrecht auch abweichende Regelungen treffen in einer vertraglichen Vereinbarung.

Kann man ein lebenslanges Wohnrecht löschen lassen ?

Ein Wohnrecht kann in der Regel nur dann gelöscht werden, wenn der Rechteinhaber damit einverstanden ist. Für den Fall, dass z. B. eine berechtigte Person in ein Pflegeheim umziehen muss, und eine Rückkehr in die Immobilie nicht zu erwarten ist, kann ein Wohnrecht aus dem Grundbuch gelöscht werden. Grundsätzlich kann ein Wohnrecht ohne eine Zustimmung des Rechteinhabers aber nur in folgenden Fällen erlöschen :

  • Mit dem Ablauf einer Frist, für den Fall, dass das Wohnrecht zeitlich begrenzt wurde
  • Durch den Tod des Wohnberechtigten, wenn er exklusiv über dieses Recht verfügt hat.
  • Mit dem Eintritt einer Bedingung, falls an das Wohnrecht an eine Bedingung geknüpft war.

Kann ein Wohnrecht verkauft werden oder ausbezahlt werden ?

Ein im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht kann nicht verkauft und somit an eine andere Person übereignet werden. Für den Fall, dass man diese Möglichkeit schaffen will, kann man statt einem Wohnrecht ein Nießbrauchrecht vereinbaren. Hierbei kann dann der Begünstigte dann neben der Eigennutzung auch eine Vermietung verwirklichen.

Allerdings können die beteiligten Parteien auch eine Auszahlung des Wohnrechts vereinbaren, wenn der Wohnberechtigte auf sein Wohnrecht verzichtet und einer Löschung im Grundbuch zustimmt. Jedoch gibt es keinen rechtlichen Anspruch auf eine Auszahlung, wenn der Wohnberechtigte auszieht. Will ein Erbe das Haus aber verkaufen, ist die Löschung des Wohnrechts meist in seinem Sinne, da dies den Verkauf erleichtert und auch den Verkaufspreis erhöht. Hierbei ist der Wert des Wohnrechts immer abhängig von der fiktiven Miete, die der Berechtigte ohne Wohnrecht zu zahlen hätte und der Wohndauer bzw. der Lebensdauer des Wohnberechtigten.

Wie kann ein Anwalt für Erbrecht beim Wohnrecht vererben helfen ?

Will man als Erblasser eine Immobilie an einen Erben übertragen und ein Wohnrecht für eine andere Person einräumen, sollte man sich immer von einem erfahrenen Anwalt für Erbrecht beraten lassen. Dabei kann dieser nicht nur über das richtige Prozedere und vertragliche Gestaltungsmöglichkeiten aufklären, sondern auch bereits Fragen in Bezug auf die Erbschaftssteuer klären.

Je nach individuellem Fall kann er dabei dann ermitteln, wie sich ein eingeräumtes Wohnrecht auf die Minderung des Verkehrswertes auswirkt und evtl. die Erbschaftsteuer vermeiden werden kann. Auch kann er prüfen, ob eine lebzeitige Schenkung der Immobilie in Bezug auf Freibeträge und Steuern sinnvoller sein könnte. Außerdem wird ein erfahrener Anwalt für Erbrecht seinen Mandanten natürlich auch dazu beraten, wie bestimmte Befristungen oder auch Bedingungen beim Wohnrecht formuliert werden können und wie die Rechte und Pflichten zwischen Wohnberechtigten und Erben aufgeteilt werden können. Lassen Sie sich beraten von einem erfahrenen Anwalt für Erbrecht zum Thema Wohnrecht vererben.

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FAQ: Wohnrecht vererben

Bei dem Wohnrecht handelt es sich ebenso wie beim Nießbrauch um ein höchstpersönliches Recht. Als solches ist das dingliche Wohnrecht nicht an Dritte übertragbar – und damit auch nicht vererbbar.
Falls ein Wohnrecht eingeräumt wurde, wird dies angerechnet bei der Erbschaftssteuer. … Grundsätzlich ist es so, dass der Erwerb von Todes wegen steuerpflichtig ist. Für den Zeitpunkt der Steuerpflicht ist der Zeitpunkt des Erwerbs von ererbten /geschenktem Vermögen entscheidend.
Im Normalfall erlischt das Wohnrecht auf Lebenszeit erst mit dem Tod. Zu einem früheren Zeitpunkt kann dieses Recht lediglich im beiderseitigem Einverständnis aufgehoben werden. Die Aufhebung erfolgt allerdings ebenso wie die Beantragung nur durch einen notariellen Vertrag.
Ein Beitrag unserer juristischen Redaktion
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