Außerdem kann auch ein Hausverkauf mit vorbehaltenen Wohnrecht in manchen Fällen sinnvoll sein. Dabei kann dann ein Verkäufer in seinen eigenen vier Wänden wohnen bleiben, auch wenn er die Immobilie verkauft. Hierdurch wird das in der Immobilie gebundene Kapital frei und der Verkäufer kann weiterhin die Immobilie nutzen.
Welche Rechte und Pflichten haben Wohnberechtigter und Erbe ?
Die Rechte und Pflichten, die sich aus einem Wohnrecht ergeben, können je nach vertraglicher Ausgestaltung unterschiedlich ausfallen. Jedoch stellen sie sich im Regelfall folgender maßen für den Berechtigten und den Eigentümer oder Erben dar. Grundsätzlich dürfen die Berechtigten dabei eine Immobilie oder Teile dieser zum Wohnen nutzen. Das gleiche gilt auch für gemeinschaftliche Anlagen und Einrichtungen des Hauses (wie z. B. Waschküche, Garten oder Keller).
Normalerweise dürfen sie auch Familienmitglieder, Bedienstete oder auch Pflegepersonal dort aufnehmen. Allerdings schließt ein reines Wohnrecht eine Weitervermietung der Immobilie aus, dies wird nur durch ein Nießbrauchrecht gewährt. Ferner zahlen Wohnberechtigte in der Regel keine Miete, müssen jedoch für die Instandhaltung der Räumlichkeiten aufkommen und müssen die laufenden Neben- und Betriebskosten leisten.
Der Erbe oder neue Eigentümer hingegen muss normalerweise größere Umbaumaßnahmen oder auch Sanierungen übernehmen. Auch muss er hierfür in der Regel die Zustimmung des Wohnberechtigten einholen. Außerdem hat der Erbe oder Eigentümer auch nicht das Recht, die Immobilie zum Zwecke einer Besichtigung zu besuchen. Allerdings können die beteiligten Parteien beim Wohnrecht auch abweichende Regelungen treffen in einer vertraglichen Vereinbarung.
Kann man ein lebenslanges Wohnrecht löschen lassen ?
Ein Wohnrecht kann in der Regel nur dann gelöscht werden, wenn der Rechteinhaber damit einverstanden ist. Für den Fall, dass z. B. eine berechtigte Person in ein Pflegeheim umziehen muss, und eine Rückkehr in die Immobilie nicht zu erwarten ist, kann ein Wohnrecht aus dem Grundbuch gelöscht werden. Grundsätzlich kann ein Wohnrecht ohne eine Zustimmung des Rechteinhabers aber nur in folgenden Fällen erlöschen :
- Mit dem Ablauf einer Frist, für den Fall, dass das Wohnrecht zeitlich begrenzt wurde
- Durch den Tod des Wohnberechtigten, wenn er exklusiv über dieses Recht verfügt hat.
- Mit dem Eintritt einer Bedingung, falls an das Wohnrecht an eine Bedingung geknüpft war.
Kann ein Wohnrecht verkauft werden oder ausbezahlt werden ?
Ein im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht kann nicht verkauft und somit an eine andere Person übereignet werden. Für den Fall, dass man diese Möglichkeit schaffen will, kann man statt einem Wohnrecht ein Nießbrauchrecht vereinbaren. Hierbei kann dann der Begünstigte dann neben der Eigennutzung auch eine Vermietung verwirklichen.
Allerdings können die beteiligten Parteien auch eine Auszahlung des Wohnrechts vereinbaren, wenn der Wohnberechtigte auf sein Wohnrecht verzichtet und einer Löschung im Grundbuch zustimmt. Jedoch gibt es keinen rechtlichen Anspruch auf eine Auszahlung, wenn der Wohnberechtigte auszieht. Will ein Erbe das Haus aber verkaufen, ist die Löschung des Wohnrechts meist in seinem Sinne, da dies den Verkauf erleichtert und auch den Verkaufspreis erhöht. Hierbei ist der Wert des Wohnrechts immer abhängig von der fiktiven Miete, die der Berechtigte ohne Wohnrecht zu zahlen hätte und der Wohndauer bzw. der Lebensdauer des Wohnberechtigten.
Wie kann ein Anwalt für Erbrecht beim Wohnrecht vererben helfen ?
Will man als Erblasser eine Immobilie an einen Erben übertragen und ein Wohnrecht für eine andere Person einräumen, sollte man sich immer von einem erfahrenen Anwalt für Erbrecht beraten lassen. Dabei kann dieser nicht nur über das richtige Prozedere und vertragliche Gestaltungsmöglichkeiten aufklären, sondern auch bereits Fragen in Bezug auf die Erbschaftssteuer klären.
Je nach individuellem Fall kann er dabei dann ermitteln, wie sich ein eingeräumtes Wohnrecht auf die Minderung des Verkehrswertes auswirkt und evtl. die Erbschaftsteuer vermeiden werden kann. Auch kann er prüfen, ob eine lebzeitige Schenkung der Immobilie in Bezug auf Freibeträge und Steuern sinnvoller sein könnte. Außerdem wird ein erfahrener Anwalt für Erbrecht seinen Mandanten natürlich auch dazu beraten, wie bestimmte Befristungen oder auch Bedingungen beim Wohnrecht formuliert werden können und wie die Rechte und Pflichten zwischen Wohnberechtigten und Erben aufgeteilt werden können. Lassen Sie sich beraten von einem erfahrenen Anwalt für Erbrecht zum Thema Wohnrecht vererben.
