Nutzungsentschädigung der Erbengemeinschaft am Haus
Die Nutzungsentschädigung stellt einen finanziellen Anspruch dar und muss meist von Erben eines Hauses an Miterben einer Erbengemeinschaft gezahlt werden. Wurde der Nachlass noch nicht unter den Erben aufgeteilt, entsteht ein Anspruch. Zunächst gehört der Nachlass der Erbengemeinschaft und wird erst bei Auflösung der Erbengemeinschaft aufgeteilt. Hat der Erblasser im Testament festgelegt, dass ein Erbe über Teile des Vermögens verfügen kann, ist er bis zur Aufteilung dazu berechtigt. Im Grunde hat jeder Erbe das Recht, das Nachlassvermögen und die geerbten Gegenstände zu nutzen. Dabei darf ihn die bestehende Nutzung durch einen anderen Miterben nicht einschränken.
Möchte ein Erbe nun eine Immobilie nutzen, ist zu beachten, dass er nicht der alleinige Eigentümer ist. Deswegen steht den anderen Erben der Erbengemeinschaft für das Haus eine Nutzungsentschädigung zu. Hierbei sind vor allem der Grundbucheintrag und ein eventuelles Wohnrecht relevant. Der nutzende Miterbe muss dann die Nutzungsentschädigung für das Haus an die Erbengemeinschaft zahlen. Dabei handelt es sich um Mietzahlungen an die Erbengemeinschaft. Beachten Sie jedoch, dass die Erbengemeinschaft die Nutzungsentschädigung für das Haus nicht rückwirkend geltend machen kann, d.h. wurde die Nutzung geduldet, kann dafür rückwirkend keine Entschädigung gefordert werden. Ferner muss der nutzende Erbe und nicht die Erbengemeinschaft die laufenden Kosten für das Haus tragen, die durch die Nutzung entstehen.
Wann kann man in einer Erbengemeinschaft ein Haus verkaufen?
Damit die Erbengemeinschaft ein geerbtes Haus verkaufen kann, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt werden.
- Alle Miterben müssen dem Hausverkauf zustimmen und die Mehrheit ist nicht ausreichend.
- Die Erben der Erbengemeinschaft müssen als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sein.
- Die Erbengemeinschaft muss einen notariellen Kaufvertrag mit dem Käufer aufsetzen.
Wurde die Immobilie verkauft, dann wird der Erlös unter den Erben der Erbengemeinschaft aufgeteilt. Im Anschluss daran kann die Auflösung der Erbengemeinschaft erfolgen, wenn alle Verbindlichkeiten und Schulden des Erblassers beglichen worden sind. Die einvernehmliche Lösung ist beim Verkauf eines geerbten Hauses mit Sicherheit die beste Lösung, um einen guten Verkaufspreis zu erzielen. Doch nicht immer läuft der Hausverkauf reibungslos, da sich einige Miterben quer stellen oder notwendigen Renovierungen nicht zustimmen.
Auch der Auszahlung des eigenen Erbteils an die anderen Erben stimmen nicht alle Mitglieder einer Erbengemeinschaft zu. Was die Erbengemeinschaft mit dem Haus machen kann, wenn eine einvernehmliche Lösung nicht möglich ist, erklären wir Ihnen im unteren Abschnitt des Beitrags.
Benötigt die Erbengemeinschaft eine Vollmacht für den Hausverkauf?
Im Grunde genommen kann jeder Miterbe Vermarktungsversuche für das Haus in die Wege leiten, allerdings dürfen die Rechte der anderen Erben nicht beeinträchtigt werden. Verfügen kann aber nur die Erbengemeinschaft über die Immobilie, demnach ist ihr Einverständnis für den Verkauf notwendig. Eine Vollmacht der Erbengemeinschaft, um den Hausverkauf zu inserieren, ist demnach nicht notwendig. Diese Vorgehensweise ist nicht unbedingt empfehlenswert und erfolgversprechend. Wichtig ist die Vollmacht der Erbengemeinschaft für den Hausverkauf bei der Beauftragung eines Maklers.
Ein erfahrener und neutraler Makler kann das Haus zu einem höheren Preis verkaufen, handelt im Interesse aller Beteiligten und informiert alle Miterben über den aktuellen Stand der Vermarktung. Hierfür benötigt die Erbengemeinschaft eine Vollmacht für den Hausverkauf, die sie dem Makler erteilen muss. Die Vollmacht der Erbengemeinschaft muss für den Hausverkauf folgende Aspekte beinhalten:
- Erlaubnis zum Verkauf des Hauses bzw. dessen Vermietung.
- Erlaubnis für ein Sachverständigengutachten, um den aktuellen Verkehrswert des Hauses einholen zu können.
- Erlaubnis Kauf- oder Mietinteressenten zu suchen.
- Berechtigung zur Erstellung eines Exposés und zur Schaltung von Inseraten
Was geschieht, wenn sich die Erbengemeinschaft beim Hausverkauf uneinig ist?
Sind sich die Erben einer Erbengemeinschaft beim Hausverkauf uneinig, können sie das Haus zwangsversteigern. Ein Miterbe kann eine Auseinandersetzung verlangen und somit eine Teilungsversteigerung vornehmen. Die Erbauseinandersetzungsklage wird beim zuständigen Nachlassgericht am letzten Wohnsitz des Erblassers eingereicht. Allerdings ist es sehr ungünstig, wenn die Erbengemeinschaft sich beim Hausverkauf uneinig ist und eine Auseinandersetzungsklage eingereicht wird, denn dadurch entstehen hohe Kosten und die Immobilie wird meist unter ihrem Wert versteigert.
Durch die Erbauseinandersetzung wird vom zuständigen Amtsgericht eine sogenannte Teilungsversteigerung in die Wege geleitet, um das Eigentum der Erbengemeinschaft in einen teilbaren Geldbetrag umzuwandeln. Eine Teilungsversteigerung ermöglicht es einem Erben seinen Teil der Immobilie zu versteigern. Die anderen Mitglieder der Erbengemeinschaft können dies nicht verhindern, sind aber berechtigt, den Anteil in der Versteigerung zu erwerben. Nachfolgend erläutern wir Ihnen alle Möglichkeiten, was geschieht, wenn sich eine Erbengemeinschaft beim Hausverkauf uneinig ist.
Die Erbauseinandersetzungsklage
Möchte ein Erbe die Auflösung der Erbengemeinschaft einklagen, muss er die Erbauseinandersetzungsklage beim zuständigen Amtsgericht einreichen. Ein Anwalt für Erbrecht setzt die Auseinandersetzungsklage für den Erben durch. Die Kosten müssen allerdings vom klagenden Erben getragen werden und die Erbengemeinschaft kann nicht für die finanziellen Belastungen belangt werden. Verliert der Kläger die Erbauseinandersetzung, dann muss er auch die Kosten der Angeklagten tragen. Eine kostengünstigere und risikoärmere Methode, eine Erbauseinandersetzung zu erzielen, kann die Mediation sein.
Die Teilungsversteigerung
Um eine Teilungsversteigerung einleiten zu können, muss die Erbengemeinschaft als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sein oder ein Erbnachweis (Testament, Erbvertrag, Erbschein) vorgelegt werden. Außerdem darf der Erblasser kein Verbot zur Erbauseinandersetzung oder Teilungsversteigerung im Grundbuch eingetragen haben. Ferner darf aktuell keine Testamentsvollstreckung in Gange sein.
Bei der Teilungsversteigerung kann jeder Miterbe mitbieten. Das Ziel der Teilungsversteigerung ist letztendlich die Umwandlung des Immobilieneigentums in einen Geldwert, damit eine Auflösung der Erbengemeinschaft erfolgen kann. Der klagende Erbe muss sich darüber im Klaren sein, dass hohe finanzielle Belastungen durch Anwalts-, Gerichts- und Gutachterkosten auf ihn zukommen.
In den meisten Fällen verringert eine Teilversteigerung das Erbe, da Verfahrenskosten und andere Ausgaben vom Verkaufserlös abgezogen werden müssen. Bei einer Versteigerung liegt der Preis häufig unter dem Marktwert. Durch einen selbst initiierten Verkauf durch die Erbengemeinschaft kann in der Regel ein besserer Verkaufspreis für die Immobilie erzielt werden.
Der Erbe kann seinen Erbteil an Dritte verkaufen
Ebenso wie die Erbengemeinschaft kann auch ein einzelner Erbe seinen gesamten Erbteil an einen Dritten verkaufen. Dadurch kann er die Erbengemeinschaft sofort verlassen und überlässt dem Käufer seinen Anteil, der wiederum zum Miterben in der Erbengemeinschaft wird.
Wichtig ist allerdings, dass nur der gesamte Erbteil veräußert werden kann. Demnach ist es nicht erlaubt, dass nur der Anteil an der Immobilie an einen Dritten verkauft wird. Dies hört sich zunächst relativ einfach an, doch für den Käufer können ungewollte Komplikationen entstehen. Möchte er die gesamte Immobilie erwerben und einigt er sich mit allen Miterben sie auszuzahlen, ist die Angelegenheiten schnell erledigt.
Doch sollten sich die Miterben quer stellen, muss er die Auflösung der strittigen Erbengemeinschaft erzielen und die Kosten tragen. Dies kalkulieren die Käufer meist ein, sodass der Erbteil meist mit 20-30 % Abschlag veräußert werden muss. Hinzukommen auch die Notarkosten für die Übertragung des Erbanteils sowie die Grunderwerbssteuer von 10-15 %.
