Sobald eine Immobilie zum Nachlass eines Erblassers gehört, wird die Auflösung der Erbengemeinschaft komplizierter. Welcher Miterbe aus der Erbengemeinschaft will das Haus übernehmen? Muss die Erbengemeinschaft das Haus renovieren? Häufig sind sich die Miterben bezüglich des Verkaufs, der Vermietung oder der Nutzung der Immobilie uneinig. Im folgenden Beitrag erläutern wir Ihnen, was Sie tun können, wenn die Erbengemeinschaft sich beim Hausverkauf uneinig ist und welche Rechte und Pflichten die Erbengemeinschaft am Haus hat.
Haben mehrere Erben ein Haus geerbt, dann sind sie als Erbengemeinschaft der Eigentümer der Immobilie. Das vererbte Haus ist in einer Erbengemeinschaft das gemeinschaftliche Eigentum der Miterben. Möchte jedoch ein Miterbe der Erbengemeinschaft das Haus für sich beanspruchen und kaufen, muss er die anderen Miterben entschädigen.
Um den Wert der Immobilie ermitteln zu können, sollten die Miterben der Erbengemeinschaft gemeinsam einen Gutachter beauftragen. Bis zu diesem Zeitpunkt muss die Gemeinschaft das Haus ordnungsgemäß verwalten und hat demnach als Erbengemeinschaft auch Rechte und Pflichten am Haus, die in den folgenden Abschnitten erläutert werden.
Meist besitzen die Erben die gleichen Anteile am Nachlass und demnach auch an der Immobilie, allerdings kann die Quote der gesetzlichen Erbfolge oder ein Testament auch andere Regelungen vorsehen. Um die Rechte und Pflichten der Erbengemeinschaft an einer Immobilie genauer zu erläutern, muss man zunächst wissen, dass die Erbengemeinschaft eine Gesamthandsgemeinschaft ist. Den einzelnen Miterben steht ein bestimmtes Vermögen gemeinschaftlich zu und sie haben in der Erbengemeinschaft die gleichen Rechte und Pflichten für ein Haus, es sei denn es wurde anders im Testament vereinbart.
Beispielsweise werden laufende Kosten für das Haus auf die Erbengemeinschaft aufgeteilt, d.h. jedes Mitglied der Gemeinschaft ist für die Deckung dieser Kosten verantwortlich. In diesem Zusammenhang ist es wichtig zu wissen, dass das Privatvermögen der Miterben bis zur Nachlassteilung geschützt ist. Allerdings können nach der Teilung Verbindlichkeiten von den einzelnen Erben gefordert werden, die aus dem Privatvermögen beglichen werden müssen. Da ein Haus laufende Kosten für die Erbengemeinschaft verursachen kann, ist eine zügige Auflösung der Erbengemeinschaft und eine sinnvolle Verwertung der Immobilie ratsam. Bei der Entscheidung, was mit der Immobilie geschehen soll, hat die Erbengemeinschaft verschiedene Möglichkeiten. Diese werden wir im Folgenden genauer erläutern. Da jede individuelle Situation sehr komplex sein kann, empfehlen wir Ihnen dennoch eine ausführliche Beratung beim Anwalt für Erbrecht.
Ein Miterbe kann nicht über seinen Anteil an einzelnen Nachlassgegenständen verfügen, sondern nur über seinen ganzen Miterbenanteil. Somit kann er nur das ganze Erbe annehmen oder das ganze Erbe ausschlagen. Bei einer Erbausschlagung erhält der nächste Erbe nach gesetzlicher Erbfolge den Anteil.
Darüber hinaus hat der Miterbe keinen Anspruch darauf, dass die Erbengemeinschaft seinen Anteil am Haus übernimmt. Kein Erbe kann allein über einzelne Nachlassgegenstände verfügen oder diese verkaufen. Möchte ein Erbe das geerbte Haus verkaufen, dann müssen alle Mitglieder der Erbengemeinschaft zustimmen. Ferner kann der Miterbe seinen gesamten Anteil an die Bank verkaufen oder eine Auszahlung verlangen. Wünscht der Erbe allerdings eine Auszahlung seines Anteils, dann hat er das Recht, eine Erbauseinandersetzung zu fordern. Das Gericht nimmt dann eine Teilungsversteigerung vor.
Eine Erbengemeinschaft ist für die Verwaltung des Nachlasses gemeinsam zuständig. Somit ist jedes Mitglied der Erbengemeinschaft den anderen gegenüber verpflichtet, die Kosten zur Instandhaltung, Verwaltung und Benutzung der Immobilie anteilig zu tragen. Das heißt, dass die Erbengemeinschaft die laufenden Kosten für das Haus gemeinsam tragen muss, wobei jedes Mitglied entsprechend seines Anteils an den Kosten beteiligt wird. Laufende Kosten, welche die Erbengemeinschaft für das Haus decken muss, können Hypotheken, Kredite oder Ausgaben, die zur Erhaltung bzw. Verwaltung notwendig sind, sein.
Anders ist es aber bei laufenden Kosten für ein Haus, die durch die Erbengemeinschaft selbst oder einen Miterben durch die Nutzung der Immobilie entstehen. Dies können beispielsweise Müllabfuhrgebühren sein. Wurde die Immobilie vermietet, dann trägt der Mieter diese Gebühren. Zur Deckung der Instandhaltungskosten und Tilgungen eventueller Kredite ist die Erbengemeinschaft verpflichtet.
Die Erbengemeinschaft muss das Haus gemeinsam verwalten, hierzu zählt auch die Instandhaltung. Unter Umständen kann es daher passieren, dass die Erbengemeinschaft das Haus renovieren muss. Insbesondere dann, wenn wichtige Installationen (z.B. Heizung, Versorgungsleitungen) eine Erneuerung oder Reparatur benötigen, Gefahrenbereiche beseitigt werden müssen oder eine generelle Instandhaltung notwendig ist.
Möchte ein Miterbe der Erbengemeinschaft ein Haus renovieren, benötigt er die Zustimmung der anderen Mitglieder der Gemeinschaft. Ist die Instandsetzung des Hauses zwingend notwendig, aber ein Erbe stellt sich unbegründet quer, dann kann er verklagt werden. Im schlimmsten Fall ist er sogar schadenersatzpflichtig. Grundsätzlich muss die Erbengemeinschaft gemeinsam den Auftrag zur Reparatur erteilen, doch bei einer Notreparatur kann ein einzelner Miterbe ihn allein erteilen.
Bereits zu Lebzeiten kann der Erblasser beeinflussen wie die die Erbengemeinschaft mit dem Haus zu verfahren hat. Besondere testamentarische Regelungen schränken demnach den Handlungsspielraum der Erbengemeinschaft ein. Der Erblasser kann beispielsweise die Erbauseinandersetzung für einen bestimmten Zeitraum oder bis zu einem expliziten Ereignis (z.B. Volljährigkeit eines Miterben) untersagen. Dieser Zeitraum ist allerdings auf 30 Jahre begrenzt.
Außerdem darf der Erblasser auch die genaue Vorgehensweise für die Auflösung der Erbengemeinschaft bestimmen. Ebenso kann das Haus der Erbengemeinschaft auch mit einem Wohnrecht durch ein Grundbuch, einen Vertrag oder ein Testament belastet sein. Dadurch wird meist ein geringerer Verkaufswert erzielt. In den meisten Fällen möchte der Erblasser das Wohnrecht eines hinterbliebenen Ehepartners sichern.
Die Erbengemeinschaft muss ein Haus immer gemeinsam verwalten, ganz gleich wie hoch der Anteil eines Miterben ist. Selbst wenn ein Erbe nur 1/5 der Immobilie besitzt, muss er mit den anderen Mitgliedern der Erbengemeinschaft das Gesamthandeigentum gemeinsam verwalten. Doch welche Möglichkeiten hat die Erbengemeinschaft die Immobilie zu nutzen, vermieten oder verkaufen? Der erwünschte Idealfall liegt dann vor, wenn sich die Erben einig sind, wie die Erbengemeinschaft mit dem Haus verfahren soll. Der nächste Abschnitt befasst sich daher zunächst mit den Möglichkeiten, wenn Einigkeit zwischen den Erben besteht.
Die anderen Miterben können sich untereinander einigen, dass einer der Erben das Haus erhält und sie dafür auszahlt. Möchte ein Erbe der Erbengemeinschaft die Immobilie übernehmen, dann zahlt er die anderen Erben entsprechend ihrer Anteile an der Immobilie aus.
Somit kann er das Haus der Erbengemeinschaft als eigenen Wohnsitz erwerben. Diese Vereinbarung muss allerdings in einem notariell beurkundeten Vertrag schriftlich festgehalten sein. Der Vertrag gibt allen Beteiligten die notwendige Rechtsicherheit und vermeidet somit auch Streitigkeiten. In diesem Zusammenhang sollte auch die Erbschaftssteuer berücksichtigt werden. Darüber hinaus hilft auch ein Wertgutachten der Immobilie, um den anderen Erben einen angemessenen Auszahlungsbetrag bieten zu können.
Die Erbengemeinschaft kann sich auch entschließen, das Haus zu vermieten. Möchte die Erbengemeinschaft die Immobilie vermieten, dann empfiehlt es sich einen notariell beurkundeten Gesellschaftsvertrag abzuschließen.
Dadurch wird die Erbengemeinschaft zur rechtsfähigen und geschäftsfähigen Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), die als juristische Person Verträge – also auch Mietverträge – abschließen kann. Hierfür ist ein notariell beurkundeter Gesellschaftsvertrag notwendig, der wiederum die Gründung der GbR bestätigt. Die Miterben sind jedoch nach wie vor für die gemeinsame Nachlassverwaltung verantwortlich.
Durch die Gründung einer GbR können die Miterben der Erbengemeinschaft das Haus vermieten. Die erzielte Miete wird im Abgleich mit den jeweiligen Erbanteilen an die Erben verteilt. Allerdings können im Gesellschaftsvertrag auch individuelle Einigungen getroffen werden.
Sind sich die Erben einig, dann können sie das Haus auch an eine dritte Person verkaufen und den Verkaufserlös untereinander entsprechend ihrer Erbquote oder ihres Erbteils aufteilen. Somit kann die Erbengemeinschaft aufgelöst werden und die Nachlassverwaltung ist schneller abgeschlossen.
Ein schneller Verkauf sorgt auch dafür, dass die Erbengemeinschaft die laufenden Kosten für das Haus nicht allzu lange tragen muss und das Haus nicht seinen Wert verliert. Möchte keiner der Miterben die Immobilie nutzen und sind sich alle bezüglich des Verkaufs einig, ist dies eine unkomplizierte Herangehensweise.
Hat der Erblasser in einem Testament und/oder in einem Grundbuch ein Wohnrecht für einen hinterbliebenen Ehepartner eingetragen, muss dieses weiterhin fortbestehen. Die berechtigte Person hat einen Anspruch auf die Immobilie, sodass die Erbengemeinschaft ihr das Wohnrecht für das Haus nicht entziehen kann. Darüber hinaus kann die Immobilie nur mit dem Wohnrecht verkauft werden, d.h. der Erwerber muss damit einverstanden sein. In einigen Fällen erhält der Bewohner eine Abfindung, um auf sein Wohnrecht zu verzichten.
Die Nutzungsentschädigung stellt einen finanziellen Anspruch dar und muss meist von Erben eines Hauses an Miterben einer Erbengemeinschaft gezahlt werden. Wurde der Nachlass noch nicht unter den Erben aufgeteilt, entsteht ein Anspruch. Zunächst gehört der Nachlass der Erbengemeinschaft und wird erst bei Auflösung der Erbengemeinschaft aufgeteilt. Hat der Erblasser im Testament festgelegt, dass ein Erbe über Teile des Vermögens verfügen kann, ist er bis zur Aufteilung dazu berechtigt. Im Grunde hat jeder Erbe das Recht, das Nachlassvermögen und die geerbten Gegenstände zu nutzen. Dabei darf ihn die bestehende Nutzung durch einen anderen Miterben nicht einschränken.
Möchte ein Erbe nun eine Immobilie nutzen, ist zu beachten, dass er nicht der alleinige Eigentümer ist. Deswegen steht den anderen Erben der Erbengemeinschaft für das Haus eine Nutzungsentschädigung zu. Hierbei sind vor allem der Grundbucheintrag und ein eventuelles Wohnrecht relevant. Der nutzende Miterbe muss dann die Nutzungsentschädigung für das Haus an die Erbengemeinschaft zahlen. Dabei handelt es sich um Mietzahlungen an die Erbengemeinschaft. Beachten Sie jedoch, dass die Erbengemeinschaft die Nutzungsentschädigung für das Haus nicht rückwirkend geltend machen kann, d.h. wurde die Nutzung geduldet, kann dafür rückwirkend keine Entschädigung gefordert werden. Ferner muss der nutzende Erbe und nicht die Erbengemeinschaft die laufenden Kosten für das Haus tragen, die durch die Nutzung entstehen.
Damit die Erbengemeinschaft ein geerbtes Haus verkaufen kann, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt werden.
Wurde die Immobilie verkauft, dann wird der Erlös unter den Erben der Erbengemeinschaft aufgeteilt. Im Anschluss daran kann die Auflösung der Erbengemeinschaft erfolgen, wenn alle Verbindlichkeiten und Schulden des Erblassers beglichen worden sind. Die einvernehmliche Lösung ist beim Verkauf eines geerbten Hauses mit Sicherheit die beste Lösung, um einen guten Verkaufspreis zu erzielen. Doch nicht immer läuft der Hausverkauf reibungslos, da sich einige Miterben quer stellen oder notwendigen Renovierungen nicht zustimmen.
Auch der Auszahlung des eigenen Erbteils an die anderen Erben stimmen nicht alle Mitglieder einer Erbengemeinschaft zu. Was die Erbengemeinschaft mit dem Haus machen kann, wenn eine einvernehmliche Lösung nicht möglich ist, erklären wir Ihnen im unteren Abschnitt des Beitrags.
Im Grunde genommen kann jeder Miterbe Vermarktungsversuche für das Haus in die Wege leiten, allerdings dürfen die Rechte der anderen Erben nicht beeinträchtigt werden. Verfügen kann aber nur die Erbengemeinschaft über die Immobilie, demnach ist ihr Einverständnis für den Verkauf notwendig. Eine Vollmacht der Erbengemeinschaft, um den Hausverkauf zu inserieren, ist demnach nicht notwendig. Diese Vorgehensweise ist nicht unbedingt empfehlenswert und erfolgversprechend. Wichtig ist die Vollmacht der Erbengemeinschaft für den Hausverkauf bei der Beauftragung eines Maklers.
Ein erfahrener und neutraler Makler kann das Haus zu einem höheren Preis verkaufen, handelt im Interesse aller Beteiligten und informiert alle Miterben über den aktuellen Stand der Vermarktung. Hierfür benötigt die Erbengemeinschaft eine Vollmacht für den Hausverkauf, die sie dem Makler erteilen muss. Die Vollmacht der Erbengemeinschaft muss für den Hausverkauf folgende Aspekte beinhalten:
Sind sich die Erben einer Erbengemeinschaft beim Hausverkauf uneinig, können sie das Haus zwangsversteigern. Ein Miterbe kann eine Auseinandersetzung verlangen und somit eine Teilungsversteigerung vornehmen. Die Erbauseinandersetzungsklage wird beim zuständigen Nachlassgericht am letzten Wohnsitz des Erblassers eingereicht. Allerdings ist es sehr ungünstig, wenn die Erbengemeinschaft sich beim Hausverkauf uneinig ist und eine Auseinandersetzungsklage eingereicht wird, denn dadurch entstehen hohe Kosten und die Immobilie wird meist unter ihrem Wert versteigert.
Durch die Erbauseinandersetzung wird vom zuständigen Amtsgericht eine sogenannte Teilungsversteigerung in die Wege geleitet, um das Eigentum der Erbengemeinschaft in einen teilbaren Geldbetrag umzuwandeln. Eine Teilungsversteigerung ermöglicht es einem Erben seinen Teil der Immobilie zu versteigern. Die anderen Mitglieder der Erbengemeinschaft können dies nicht verhindern, sind aber berechtigt, den Anteil in der Versteigerung zu erwerben. Nachfolgend erläutern wir Ihnen alle Möglichkeiten, was geschieht, wenn sich eine Erbengemeinschaft beim Hausverkauf uneinig ist.
Möchte ein Erbe die Auflösung der Erbengemeinschaft einklagen, muss er die Erbauseinandersetzungsklage beim zuständigen Amtsgericht einreichen. Ein Anwalt für Erbrecht setzt die Auseinandersetzungsklage für den Erben durch. Die Kosten müssen allerdings vom klagenden Erben getragen werden und die Erbengemeinschaft kann nicht für die finanziellen Belastungen belangt werden. Verliert der Kläger die Erbauseinandersetzung, dann muss er auch die Kosten der Angeklagten tragen. Eine kostengünstigere und risikoärmere Methode, eine Erbauseinandersetzung zu erzielen, kann die Mediation sein.
Um eine Teilungsversteigerung einleiten zu können, muss die Erbengemeinschaft als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sein oder ein Erbnachweis (Testament, Erbvertrag, Erbschein) vorgelegt werden. Außerdem darf der Erblasser kein Verbot zur Erbauseinandersetzung oder Teilungsversteigerung im Grundbuch eingetragen haben. Ferner darf aktuell keine Testamentsvollstreckung in Gange sein.
Bei der Teilungsversteigerung kann jeder Miterbe mitbieten. Das Ziel der Teilungsversteigerung ist letztendlich die Umwandlung des Immobilieneigentums in einen Geldwert, damit eine Auflösung der Erbengemeinschaft erfolgen kann. Der klagende Erbe muss sich darüber im Klaren sein, dass hohe finanzielle Belastungen durch Anwalts-, Gerichts- und Gutachterkosten auf ihn zukommen.
In den meisten Fällen verringert eine Teilversteigerung das Erbe, da Verfahrenskosten und andere Ausgaben vom Verkaufserlös abgezogen werden müssen. Bei einer Versteigerung liegt der Preis häufig unter dem Marktwert. Durch einen selbst initiierten Verkauf durch die Erbengemeinschaft kann in der Regel ein besserer Verkaufspreis für die Immobilie erzielt werden.
Ebenso wie die Erbengemeinschaft kann auch ein einzelner Erbe seinen gesamten Erbteil an einen Dritten verkaufen. Dadurch kann er die Erbengemeinschaft sofort verlassen und überlässt dem Käufer seinen Anteil, der wiederum zum Miterben in der Erbengemeinschaft wird.
Wichtig ist allerdings, dass nur der gesamte Erbteil veräußert werden kann. Demnach ist es nicht erlaubt, dass nur der Anteil an der Immobilie an einen Dritten verkauft wird. Dies hört sich zunächst relativ einfach an, doch für den Käufer können ungewollte Komplikationen entstehen. Möchte er die gesamte Immobilie erwerben und einigt er sich mit allen Miterben sie auszuzahlen, ist die Angelegenheiten schnell erledigt.
Doch sollten sich die Miterben quer stellen, muss er die Auflösung der strittigen Erbengemeinschaft erzielen und die Kosten tragen. Dies kalkulieren die Käufer meist ein, sodass der Erbteil meist mit 20-30 % Abschlag veräußert werden muss. Hinzukommen auch die Notarkosten für die Übertragung des Erbanteils sowie die Grunderwerbssteuer von 10-15 %.
Gehören Immobilien zu einem Nachlass, sit die Auflösung einer Erbengemeinschaft oft kompliziert. Hierbei kann es durchaus hilfreich sein , sich von einem erfahrenen Anwalt für Erbrecht beraten zu lassen. Dabei kann dieser zunächst einmal darüber informieren welche Rechte und Pflichten eine Erbengemeinschaft für ein Haus hat und wie anfallende Kosten geteilt werden können und welche Verfügungsmöglichkeiten für die Erbengemeinschaft über das Haus bestehen. Ferner wird er natürlich auch analysieren, wie eine Erbengemeinschaft Haus geteilt und aufgelöst werden kann und dabei klären, welcher Miterbe ggf. das Haus übernehmen kann und wie die anderen Miterben dann entschädigt werden können. Oftmals bietet sich auch ein Hausverkauf durch die Erbengemeinschaft an oder eine Erbengemeinschaft kann bestehen bleiben und das Haus vermieten. Für den Fall, dass das Haus verkauft werden soll, wird ein erfahrener Anwalt für Erbrecht die Erbengemeinschaft auch dazu beraten, wie der Verkauf abgewickelt werden. Lassen Sie sich beraten von einem erfahrenen Anwalt für Erbrecht zur Erbengemeinschaft Haus.
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