Für den Fall, dass die oben genannten Voraussetzungen nicht vollständig und nachweisbar erfüllt sind, kann ein Verkauf eines Erbteils nicht in Betracht kommen. Gerade bei größeren Erbschaften kann dieser Prozess der Vorbereitung einer Erbschaft durchaus einige Jahre in Anspruch nehmen.
Ist ein Erbteil für einen Käufer auch wirtschaftlich interessant?
Grundsätzlich ist nicht jeder Erbteil für einen Verkauf geeignet. Dabei sind in der Praxis Erbteile für Erwerber meist dann interessant, wenn diese attraktiven Grundbesitz bzw. Immobilien in großen Städten oder bevorzugten Lagen beinhalten. Hierbei lässt sich gerade in größeren Metropolen eine steigende Nachfrage nach zentral gelegenen Altbauten feststellen. Dabei bestimmt die Attraktivität natürlich insbesondere die Chance darauf, einen interessierten Erwerber zu finden und auch eine entsprechende Verhandlungsposition für den Kaufpreis einnehmen zu können.
Hingegen kommt es auf die Schuldensituation und die bestehenden Nachlassverbindlichkeiten beim Erbteilsverkauf kaum an. Dabei ist dann zwar die transparente Aufarbeitung wichtig, jedoch kann ein Erwerber des Erbteils die Belastungen auf dem Nachlass in seine Bewertung und damit in den Kaufpreis mit einbeziehen (z. B. bei einer Immobilie).
Welchen Preis kann man für einen Erbteil erzielen ?
Das Thema der Preisfindung ist beim Erbteilsverkauf nicht einfach. Hierbei müssen zunächst neben dem Vermögen die bereits bekannten Verbindlichkeiten berücksichtigt werden. Außerdem muss auch ein Erwerber berücksichtigen, dass evtl. noch neue und bislang noch unbekannte Verbindlichkeiten auftauchen können. Hierbei muss dann der Erbteilskäufer auch für diese einstehen.
Hingegen wird man für die Bewertung der Vermögenswerte immer versuchen, eine Bewertung nach den Marktpreisen zu finden. Hierbei kann dies bei Immobilien z. B. durch ein Gutachten erfolgen oder die Immobilien auf gängigen Online Portalen zum Verkauf einstellen und Angebote abwarten. Jedenfalls wird dann vor Abschluss eines Erbteilsverkaufs dann aus den bestehenden und bewerteten Aktiva und Passiva eines Erbteils ein Gesamtpaket geschnürt. Jedoch sollte ein Erbteilsverkauf gegenüber z. B. einer Teilungsversteigerung immer vorteilhaft sein.
Vorbereitung der Informationen über die Erbengemeinschaft
Für den Fall, dass die Vorbereitungen der Erbschaft abgeschlossen sind und ein Erbschein erteilt wurde, sollte man für einen Erbteilsverkauf die Informationen weiter aufbereiten. Dabei ist für einen potentiellen Erwerber ein Erbteil nur dann interessant, wenn transparent dargestellt werden kann, welche Vermögenswerte und Schulden eine Erbschaft enthält. Deshalb sollte man vor allen Dingen folgende Unterlagen für den Verkauf vorbereiten:
- Eine Kopie des Erbscheins sowie evtl. des Testaments
- Unterlagen zu der Kommunikation mit dem Nachlassgericht
- Informationen zu amtlichen Feststellungen jeder Art
- Zusätzlich nichtamtliche Dokumente, wie z.B. Ergebnisse von Recherchen eines Erbenermittlers oder Gutachten
- Vollständige Aufstellung aller Aktiva, wie z. B. Informationen über Konten,Wertpapiere Grundstücke oder Immobilien
- Vollständige Auflistung aller Passiva: Übersicht und Auflistung aller Schulden
- Informationen über evtl. Vermächtnisnehmer oder über Personen, denen ein Vorausvermächtnis zusteht
- Weitere Hintergrundinformationen zu speziellen Risiken oder Chancen einzelner Nachlassgegenstände
Je besser und transparenter die Inhalte einer Erbschaft aufbereitet sind, desto besser sind auch die Chancen, den eigenen Erbteil erfolgreich verkaufen zu können. Dabei fördern Abschriften bzw. notariell beglaubigte Dokumente die Glaubwürdigkeit der Angaben nochmals und fördern die Entschlussfähigkeit eines Erwerbers, der sich ja nur in eine Erbengemeinschaft einkaufen will, wenn alle Fakten klar sind.
Haftung von Erwerber und Verkäufer für Nachlassverbindlichkeiten
Beim Verkauf eines Erbteils muss per Gesetz die Frage geklärt werden, wer nach dem Abschluss des Erbschaftskaufvertrages für die bestehenden oder auch nachträglich auftauchenden Nachlassverbindlichkeiten haftet. Dabei muss ein evtl. Gläubiger, der Ansprüche gegen einen Nachlass geltend machen will, wissen, an wen er seinen Anspruch richten kann, wenn ein Erbteil verkauft wurde. Hierbei ist die Rechtslage durchaus kompliziert, da hier ggf. unterschiedliche Grundsätze zur Anwendung kommen können. Dabei ist auch zu unterscheiden, ob es sich bei den Verbindlichkeiten um Schulden in einem Außenverhältnis zu einem Gläubiger handelt oder ob es es um die Regelung von Verbindlichkeiten im Innenverhältnis, also zwischen Erwerber und Verkäufer geht.
Die Haftung im Außenverhältnis
Hierbei widersprechen sich diese Grundsätze im Außenverhältnis vordergründig und müssen im Einzelfall der Anwendung betrachtet werden. Es handelt sich um folgende Grundsätze:
- Der Erwerber haftet ab Vertragsabschluss und
- Die Haftung des Verkäufers besteht weiter fort
Ab dem Zeitpunkt des Abschlusses eines Erbschaftskaufvertrages haftet der Erwerber gegenüber den Nachlassgläubigern für die Nachlassverbindlichkeiten. Dabei kann die Haftung des Käufers gegenüber den Gläubigern nicht durch eine entsprechende Vereinbarung ausgeschlossen oder beschränkt werden gemäß § 2382 BGB. Außerdem ist es auch nicht erheblich, ob der Vertrag tatsächlich erfüllt wurde, z.B. durch die Übergabe der Nachlassgegenstände.
Unabhängig von dieser Tatsache besteht auch eine Haftung des Verkäufers für Nachlassverbindlichkeiten nach Abschluss des Kaufvertrages fort. Dabei kann auch diese Haftung vertraglich nicht mit dem Erwerber ausgeschlossen oder beschränkt werden nach § 2382 BGB. Aus diesen beiden konkurrierenden Grundsätzen ergibt sich konsequenterweise für einen Nachlassgläubiger, dass Daraus ergibt sich die Konsequenz, dass der Gläubiger einer Nachlassverbindlichkeit sich aussuchen kann, ob er den Erwerber oder den Verkäufer des Erbanteils in Anspruch nehmen will.
Deshalb haften Erwerber und Verkäufer gleichermaßen als Gesamtschuldner für Nachlassverbindlichkeiten. Dabei bedeutet diese Regelung auch einen Gläubigerschutz, da sie ansonsten keine Möglichkeit mehr hätten, auf Nachlassgegenstände zurückzugreifen, wenn diese über einen Erbteilsverkauf übertragen wurden. Dadurch, dass eben auch der Erwerber des Erbteils für die Schulden haftet, wird per Gesetz die Möglichkeit von Vermögensverschiebungen unterbunden.
Die Haftung im Innenverhältnis
Im Innenverhältnis zwischen Verkäufer und Käufer haftet letztlich der Erwerber des Erbteils. Dabei ist der Erwerber dem Verkäufer im Innenverhältnis gegenüber verpflichtet, die Nachlassverbindlichkeiten zu erfüllen. Hierbei besteht diese Pflicht nur dann nicht, wenn der Verkäufer dafür haftet, dass Nachlassverbindlichkeiten nicht bestehen. Dadurch ist der Verkäufer dann dafür verantwortlich, dass der Erbteil nicht durch Vermächtnisse, bestimmte Auflagen, offene Pflichtteilslasten oder Ausgleichspflichten sowie Teilungsanordnungen in seiner Werthaltigkeit beeinträchtigt ist.
Daraus folgt, dass immer derjenige, zu dessen Gunsten ein Erblasser z. B. ein Vermächtnis angeordnet hat, als Gläubiger dieser Nachlassverbindlichkeit entweder den Erwerber des Erbanteils als auch den Verkäufer in Anspruch nehmen und sein Vermächtnis einfordern kann. Für den Fall, dass der Verkäufer im Innenverhältnis zum Erwerber diese Haftung ausschließen will , so können Käufer und Verkäufer eine entsprechende Vereinbarung treffen. Allerdings bleibt im Außenverhältnis zu einem Vermächtnisnehmer als Gläubiger jedoch diese Vereinbarung wirkungslos.
Hierbei kann jedoch der Erwerber seine Haftung nach den Vorschriften über die Beschränkung der Erbenhaftung im Wege der Nachlassverwaltung und Nachlassinsolvenz begrenzen. Jedoch muss er eine bereits beim Verkäufer eingetretene unbeschränkte Haftung übernehmen.