Für den Fall, dass eine Erbfolge aufgrund eines notariellen Testaments oder eines Erbvertrages begründet ist, ist hingegen kein Erbschein notwendig, sondern es reicht ein Protokoll zur Testamentseröffnung durch das Nachlassgericht. Der Eintrag im Grundbuch der Erben erfolgt dann als neue Eigentümer „in Erbengemeinschaft”. Für den Fall, dass ein Erblasser z. B. in einem Testament auch bestimmte Erbquoten als Erbteile für die einzelnen Erben angeordnet hat, werden diese ebenfalls im Grundbuch vermerkt. Wenn die Umschreibung des Eigentums auf die Erben innerhalb von zwei Jahren nach Eintritt des Erbfalls erfolgt, ist sie auch gebührenfrei und es entstehen keine Kosten.
Wie können Miterben ein Grundstück oder eine Immobilie nutzen?
Nach dem deutschen Erbrecht wird der Nachlass eines Erblassers als Gesamthandsgemeinschaft eingeordnet, bei der jeder Miterbe nur einen Anteil am Nachlass erwirbt. Deshalb wird der gesamte Nachlass des Erblassers damit zum Sondervermögen der Erbengemeinschaft. Hierbei leitet das Gesetz aus diesem Umstand auch die grundsätzlichen Regeln für die Verwaltung des Nachlasses und damit auch für die Nutzung von Immobilien und Grundstücken ab. Danach steht die Nachlassverwaltung den Miterben generell gemeinschaftlich zu gemäß § 2038 BGB. Deshalb müssen sich auch alle Miterben darüber verständigen, was mit einem Grundstück oder einer Immobilie geschehen soll.
Außerdem folgt daraus auch , dass kein Miterbe ein eigenständiges Recht an dem Grundstück oder der Immobilie besitzt und deshalb auch kein Recht hat, die Immobilie nach eigenen Vorstellungen in seinem Sinne nutzen zu können. Für den Fall, dass z. B. ein Einfamilienhaus Bestandteil des Nachlasses eines Erblassers ist und einer der Miterben dort einziehen möchte oder die Immobilie vermieten möchte, ist er auf das Einverständnis aller anderen Miterben angewiesen. Wenn die Miterben die Zustimmung verweigern oder auch nur ein Miterbe sich dagegen ausspricht, kann die geplante Nutzung nicht stattfinden, da jeder Miterbe auch Miteigentümer ist und somit die gleichen Rechte hat.
Verwaltung eines Grundstück / einer Immobilie in einer Erbengemeinschaft
Auch in einer Erbengemeinschaft bedarf es einer ordnungsgemäßen Verwaltung von Immobilien und Grundstücken im Nachlass des Erblassers . Darunter versteht man nach deutschem Recht alle Handlungen, die notwendig sind, um die Erhaltung, die Nutzung oder auch die Mehrung der Nachlasswerte zu ermöglichen. Dabei können diese Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung von den Miterben einer Erbengemeinschaft mehrheitlich beschlossen werden gemäß § 2038 BGB, wobei sich hier das Stimmrecht der Miterben nach der Größe ihres Anteils am Nachlass richtet. Die Kosten für die Verwaltung werden aus dem Nachlass des Erblassers bezahlt.
Aus diesem Grund beauftragen die Miterben einer Erbengemeinschaft zumeist einen Miterben mit der Verwaltung eines Grundstücks oder einer Immobilie. Dabei müssen z. B. die Erben eines Hauses, auch wenn es leer steht, dieses im Winter beheizen, ihren Räumpflichten nachkommen oder die Versicherungen verwalten. Alles was insoweit zur ordnungsgemäßen Verwaltung gehört, kann durch Mehrheitsentscheidung der Miterben entschieden werden (§ 2038 BGB). Allerdings bedarf Alles, das über eine ordnungsgemäße Verwaltung hinausgeht, der einstimmigen Entscheidung in der Erbengemeinschaft.
Hierbei kann es jedoch auch eine Ausnahme von der Notwendigkeit der einstimmigen Entscheidung geben, wenn z. B. die Vermietung einer Immobilie als Maßnahme einer ordnungsgemäßen Verwaltung zu betrachten ist. Dabei reicht dann auch eine Mehrheitsentscheidung der Miterben aus und jeder Miterbe ist auch zur Mitwirkung verpflichtet.
Grundsätzlich schützt das Gesetz einzelne Miterben gegen ungewollte Verfügungen über die Nachlassgegenstände des Erblassers. Jedoch schützt es auch die Mehrheit der Miterben gegen die Opposition einzelner Erben. Allerdings ist bei solchen Entscheidungen immer auf den Einzelfall abzustellen, ob nun eine leerstehende Immobilie z. B. vermietet werden sollte oder wegen eines wahrscheinlichen späteren Verkaufs lieber nicht vermietet werden sollte.
Die Beauftragung eines Miterben
Die Beauftragung eines Miterben mit der Verwaltung der Immobilie ist eine sehr praktikable Lösung in einer Erbengemeinschaft. Hierbei bedarf es aber auch unterschiedlicher Kenntnisse, je nachdem, ob es sich z. B. um ein Einfamilienhaus oder aber um ein Mietshaus mit vielen Parteien handelt.
Deshalb muss ein Miterbe, der die Verwaltung übernimmt, eben auch die entsprechenden Fähigkeiten und Kenntnisse mitbringen. Außerdem ist auch jeder Miterbe seinen weiteren Miterben gegenüber verpflichtet, an den Maßnahmen zur ordnungsgemäßen Verwaltung mitzuwirken. Hierbei kann die Mitwirkung im Extremfall auch durch eine Klage erzwungen werden. Jedoch sollten gerichtliche Schritte nur als Notfallmaßnahme eingesetzt werden, da sie in der Praxis zumeist nicht sehr zielführend sind. Außerdem kann auch ein Erblasser einem Miterben eine postmortale Vollmacht zur Verwaltung des Nachlasses erteilen.
Die Notverwaltung durch einen einzelnen Miterben
In Ausnahmefällen kann auch eine Notverwaltung notwendig sein, bei der jeder Erbe dann Entscheidungen zur Erhaltung des Nachlasses des Erblassers alleine treffen kann gemäß § 2038 Abs. 1S. 2 BGB. Hierbei ist aber diese alleinige Notverwaltung nur dann erlaubt, wenn der entscheidende Miterbe die Zustimmung seiner Miterben nicht mehr rechtzeitig einholen kann. Deshalb ist in diesen Fällen neben der Notwendigkeit auch immer die Dringlichkeit ausschlaggebend. Außerdem ist die Notverwaltung auch nur auf Maßnahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung anwendbar.
