Erbengemeinschaft Grundstück – Rechtslage & Konfliktpotenzial

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In einer Erbengemeinschaft gehören oftmals Grundstücke oder Immobilien zum Nachlass des Erblassers und die Erben müssen dann entscheiden, wie sie mit diesen umgehen wollen. Hierbei gibt es bei einer Erbengemeinschaft Grundstück eine Reihe von Handlungsoptionen. Deshalb wollen wir Ihnen in diesem Beitrag aufzeigen, wie Sie als Erbengemeinschaft eines Erblassers mit Grundstücken oder Immobilien verfahren können und wie man möglichst auch einen Streit über diese Nachlasswerte und die Erbteile vermeiden kann.

Inhaltsverzeichnis

Rechtslage: Wer ist in einer Erbengemeinschaft der Eigentümer des Grundstücks?

Ist im Nachlass eines Erblassers ein Grundstück oder eine Immobilie enthalten und existiert eine Erbengemeinschaft aus mehreren Miterben, wird diese Erbengemeinschaft auch der Eigentümer des Grundstücks oder der Immobilie. 

Hierbei ist dann jeder Miterbe anteilig mit seinem Erbteil beteiligt und es werden alle Erben als neuer Eigentümer mit seinem Erbteil ins Grundbuch eingetragen, sofern in einem Testament nichts anderes bestimmt ist.

Hierbei kann der Nachweis der Erbfolge des Erblassers an einem Grundstück durch die Vorlage eines Erbscheins belegt werden. Dabei kann ein Erbschein beim zuständigen Nachlassgericht beantragt werden und dieser ist dann auch in Abhängigkeit vom Nachlasswert auch gebührenpflichtig. Für den Fall, dass eine Erbfolge aufgrund eines notariellen Testaments oder eines Erbvertrages begründet ist, ist hingegen kein Erbschein notwendig, sondern es reicht ein Protokoll zur Testamentseröffnung durch das Nachlassgericht.

Der Eintrag im Grundbuch der Erben erfolgt dann als neue Eigentümer „in Erbengemeinschaft”. Für den Fall, dass ein Erblasser z. B. in einem Testament auch bestimmte Erbquoten als Erbteile für die einzelnen Erben angeordnet hat, werden diese ebenfalls im Grundbuch vermerkt. Wenn die Umschreibung des Eigentums auf die Erben innerhalb von zwei Jahren nach Eintritt des Erbfalls erfolgt, ist sie auch gebührenfrei und es entstehen keine Kosten.

Wie können Miterben ein Grundstück oder eine Immobilie nutzen?

Nach dem deutschen Erbrecht wird der Nachlass eines Erblassers als Gesamthandsgemeinschaft eingeordnet, bei der jeder Miterbe nur einen Anteil am Nachlass erwirbt. Deshalb wird der gesamte Nachlass des Erblassers damit zum Sondervermögen der Erbengemeinschaft. Hierbei leitet das Gesetz aus diesem Umstand auch die grundsätzlichen Regeln für die Verwaltung des Nachlasses und damit auch für die Nutzung von Immobilien und Grundstücken ab. Danach steht die Nachlassverwaltung den Miterben generell gemeinschaftlich zu gemäß § 2038 BGB. Deshalb müssen sich auch alle Miterben darüber verständigen, was mit einem Grundstück oder einer Immobilie geschehen soll.

Außerdem folgt daraus auch , dass kein Miterbe ein eigenständiges Recht an dem Grundstück oder der Immobilie besitzt und deshalb auch kein Recht hat, die Immobilie nach eigenen Vorstellungen in seinem Sinne nutzen zu können. Für den Fall, dass z. B. ein Einfamilienhaus Bestandteil des Nachlasses eines Erblassers ist und einer der Miterben dort einziehen möchte oder die Immobilie vermieten möchte, ist er auf das Einverständnis aller anderen Miterben angewiesen. Wenn die Miterben die Zustimmung verweigern oder auch nur ein Miterbe sich dagegen ausspricht, kann die geplante Nutzung nicht stattfinden, da jeder Miterbe auch Miteigentümer ist und somit die gleichen Rechte hat.

Wie wird ein Grundstück oder eine Immobilie in einer Erbengemeinschaft verwaltet?

Auch in einer Erbengemeinschaft bedarf es einer ordnungsgemäßen Verwaltung von Immobilien und Grundstücken im Nachlass des Erblassers . Darunter versteht man nach deutschem Recht alle Handlungen, die notwendig sind, um die Erhaltung, die Nutzung oder auch die Mehrung der Nachlasswerte zu ermöglichen. Dabei können diese Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung von den Miterben einer Erbengemeinschaft mehrheitlich beschlossen werden gemäß § 2038 BGB, wobei sich hier das Stimmrecht der Miterben nach der Größe ihres Anteils am Nachlass richtet. Die Kosten für die Verwaltung werden aus dem Nachlass des Erblassers bezahlt.

Aus diesem Grund beauftragen die Miterben einer Erbengemeinschaft zumeist einen Miterben mit der Verwaltung eines Grundstücks oder einer Immobilie. Dabei müssen z. B. die Erben eines Hauses, auch wenn es leer steht, dieses im Winter beheizen, ihren Räumpflichten nachkommen oder die Versicherungen verwalten. Alles was insoweit zur ordnungsgemäßen Verwaltung gehört, kann durch Mehrheitsentscheidung der Miterben entschieden werden (§ 2038 BGB). Allerdings bedarf Alles, das über eine ordnungsgemäße Verwaltung hinausgeht, der einstimmigen Entscheidung in der Erbengemeinschaft.

Hierbei kann es jedoch auch eine Ausnahme von der Notwendigkeit der einstimmigen Entscheidung geben, wenn z. B. die Vermietung einer Immobilie als Maßnahme einer ordnungsgemäßen Verwaltung zu betrachten ist. Dabei reicht dann auch eine Mehrheitsentscheidung der Miterben aus und jeder Miterbe ist auch zur Mitwirkung verpflichtet.
Grundsätzlich schützt das Gesetz einzelne Miterben gegen ungewollte Verfügungen über die Nachlassgegenstände des Erblassers. Jedoch schützt es auch die Mehrheit der Miterben gegen die Opposition einzelner Erben. Allerdings ist bei solchen Entscheidungen immer auf den Einzelfall abzustellen, ob nun eine leerstehende Immobilie z. B. vermietet werden sollte oder wegen eines wahrscheinlichen späteren Verkaufs lieber nicht vermietet werden sollte.

Die Beauftragung eines Miterben

Die Beauftragung eines Miterben mit der Verwaltung der Immobilie ist eine sehr praktikable Lösung in einer Erbengemeinschaft. Hierbei bedarf es aber auch unterschiedlicher Kenntnisse, je nachdem, ob es sich z. B. um ein Einfamilienhaus oder aber um ein Mietshaus mit vielen Parteien handelt.

Deshalb muss ein Miterbe, der die Verwaltung übernimmt, eben auch die entsprechenden Fähigkeiten und Kenntnisse mitbringen. Außerdem ist auch jeder Miterbe seinen weiteren Miterben gegenüber verpflichtet, an den Maßnahmen zur ordnungsgemäßen Verwaltung mitzuwirken.

Hierbei kann die Mitwirkung im Extremfall auch durch eine Klage erzwungen werden. Jedoch sollten gerichtliche Schritte nur als Notfallmaßnahme eingesetzt werden, da sie in der Praxis zumeist nicht sehr zielführend sind. Außerdem kann auch ein Erblasser einem Miterben eine postmortale Vollmacht zur Verwaltung des Nachlasses erteilen.

Die Notverwaltung durch einen einzelnen Miterben

In Ausnahmefällen kann auch eine Notverwaltung notwendig sein, bei der jeder Erbe dann Entscheidungen zur Erhaltung des Nachlasses des Erblassers alleine treffen kann gemäß § 2038 Abs. 1S. 2 BGB. Hierbei ist aber diese alleinige Notverwaltung nur dann erlaubt, wenn der entscheidende Miterbe die Zustimmung seiner Miterben nicht mehr rechtzeitig einholen kann. Deshalb ist in diesen Fällen neben der Notwendigkeit auch immer die Dringlichkeit ausschlaggebend. Außerdem ist die Notverwaltung auch nur auf Maßnahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung anwendbar.

Beispiel:

Ein Sturm hat Teile des Daches einen Mietshauses aus dem Nachlass des Erblassers abgedeckt. Derjenige Miterbe, der als erster von diesem Schaden erfährt und sich mit seinen Miterben nicht abstimmen kann, beauftragt sofort einen Dachdecker, um die Reparatur auszuführen. Die Kosten für die Reparatur werden in diesem Fall aus dem Nachlass bezahlt.

Die Erbauseinandersetzung in einer Erbengemeinschaft Grundstück

Generell ist eine Erbengemeinschaft in ihrem Konstrukt und nach dem Verständnis des Gesetzes nicht auf Dauer angelegt und jeder Miterbe kann jederzeit die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft verlangen gemäß § 2042 BGB.

Bei einer Erbauseinandersetzung wird dann der Nachlass des Erblassers aufgelöst und verteilt an die Miterben. Dabei kann ein zum Nachlass des Erblassers gehörendes Grundstück oder eine Immobilie dann entweder einem Miterben zugesprochen werden oder man kann es auch verkaufen. Ferner kommt in schwierigen Fällen, bei denen keinerlei Einigung zu erreichen ist, auch eine Teilungsversteigerung statt dem Verkaufen in Frage.

Somit kann ein einzelner Miterbe die Auseinandersetzung nicht verhindern, und ggf. auch nicht verhindern, dass ein Grundstück oder eine Immobilie aus dem Nachlass des Erblassers auch verkauft wird. also möchte. Für den Fall, dass er jedoch z. B. eine Immobilie als Familiensitz erhalten möchte, muss er diese selbst erwerben und muss dann seine Miterben auszahlen. Der Verkauf einer Immobilie ließe sich in solchen Fällen nur dann verhindern, wenn z. B. der Erblasser in einem Testament verfügt hat, dass die Erben die Immobilie zum Beispiel in den kommenden 10 Jahren nach seinem Ableben nicht verkaufen dürfen.

Der Verkauf von Grundstücken und Immobilien in einer Erbengemeinschaft

Um einen Immobilienverkauf in einer Erbengemeinschaft durchführen zu können, müssen alle Miterben dies einstimmig beschlossen haben. 

Für den Fall, dass sich nur ein Miterbe querstellt, kann das Verkaufen durchgeführt werden. Hierbei sieht das Erbrecht das Recht des Miterben als Eigentümer als vorrangig an.

Wenn eine Einigung über das Verkaufen nicht möglich ist unter allen Miterben, kann jeder Miterbe, der das Verkaufen realisieren möchte, eine Teilungsversteigerung beim zuständigen Amtsgericht beantragen. Dabei wird dann ein Grundstück oder eine Immobilie in einem öffentlichen Versteigerungsverfahren versteigert. Hierbei erhält dann derjenige Bieter, der das höchste Gebot abgibt der neue Eigentümer und wird somit im Grundbuch eingetragen. Im Gegenzug wird der Versteigerungserlös dem Nachlass der Erbengemeinschaft hinzugerechnet und kann im Rahmen der Auseinandersetzung auf die Erben verteilt werden entsprechend ihren Erbquoten.

Nach dem Gesetz ist zwar auch ein Verkauf von Nachlassgegenständen mit einem einfachen Mehrheitsbeschluss möglich. Allerdings gilt dies nur in den Fällen, in denen der Verkauf den Nachlass des Erblassers nicht in erheblicher Weise verändert. Da es jedoch in den meisten Erbengemeinschaft nur einzelne Immobilien im Nachlass gibt und diese meist auch den Großteil des Nachlasswertes ausmachen, ist dieser Weg eben nur in sehr wenigen Ausnahmefällen möglich.

Übertragung eines Grundstücks oder einer Immobilie auf einen Miterben

Für den Fall, dass einer der Miterben einer Erbengemeinschaft ein Grundstück oder eine Immobilie aus dem Nachlass des Erblassers für sich selbst haben möchte, hat er immer die Möglichkeit, sich mit seinen Miterben darauf zu einigen. 

Wenn eine Einigung zustande kommt, wird er in den meisten Fällen seine Miterben auszahlen müssen und erhält über das Verkaufen dafür das alleinige Eigentum am Grundstück oder der Immobilie.

Wenn es sich um einen größeren Nachlass handelt, bei dem außer der Immobilie der übrige Nachlass in liquiden Mitteln besteht, kann eine Einigung auch sehr einfach sein. Hierbei kann einfach einem Miterben die Immobilie nach seinem Erbteil zugesprochen werden und die liquiden Mittel können dann entsprechend auf die Miterben aufgeteilt werden.

Schwierig wird es immer dann, wenn ein Grundstück oder eine Immobilie den Großteil des Nachlasses des Erblassers ausmacht. Dabei müsste dann der Erbe, der die Immobilie übernehmen will, seine Miterben entsprechend ihren Erbteilen auszahlen, sofern er über die notwendige Liquidität verfügt oder aufgrund seiner wirtschaftlichen Verhältnisse einen entsprechenden Kredit bei einer Bank aufnehmen kann. Für den Fall, dass jedoch überhaupt keine Einigung unter den Miterben erzielt werden, bleibt nur noch die Teilungsversteigerung als gangbarer Weg.

Über die Teilungsversteigerung kann natürlich auch jeder Miterbe selbst ein Gebot abgeben und wenn sein Gebot nicht überboten wird, dann auch selbst Eigentümer der Immobilie werden. Hierbei kommt es dann auf eine Zustimmung der Miterben nicht mehr an. Außerdem wird in diesem Fall der Erlös dann dem Nachlass zugeschrieben und auch Erbe, der die Immobilie ersteigert hat, nochmals als Erbe seinen Erbteil aus der Versteigerung erhält.

Verkauf der Immobilie an einen externen Käufer

Für den Fall, dass ein Miterbe, der am Verkauf einer Immobilie interessiert ist, einen potentiellen externen Käufer hat, kann er sich zunächst mit seinen Miterben darauf einigen, an diesen Kaufinteressenten in Form eines freien Verkaufs die Immobilie zu verkaufen. Hierdurch kann in den meisten Fällen auch der beste Verkaufspreis für eine Immobilie erzielt werden. Wenn allerdings die Miterben ihre Zustimmung zum Verkaufen nicht erteilen wollen, bleibt auch hier nur die Möglichkeit Teilungsversteigerung. Hierbei kann dann der Interessierte Käufer ein Höchstgebot abgeben und so Eigentümer der Immobilie werden.

Eine weitere Möglichkeit besteht auch in einem Erbteilsverkauf. Dabei kann der verkaufswillige Miterbe dem Kaufinteressenten seinen Erbteil über einen Erbschaftskaufvertrag verkaufen. Hierbei wird dann der Käufer des Erbteils zunächst Teil der Erbengemeinschaft und erwirbt damit auch einen Anteil an der Immobilie.

Jedoch ist er dabei durch die gesamthänderische Bindung in der Erbengemeinschaft trotz seines Erbteils auch daran gehindert, unabhängig über die Immobilie zu verfügen. Für den Fall, dass er alleiniger Eigentümer der Immobilie werden will, muss er sich dann mit den Miterben einigen oder wiederum eine Teilungsversteigerung beantragen. Hierbei ist dieser Weg des Erbteilsverkaufs oftmals durchaus zielführend, besonders wenn es persönliche Probleme zwischen den Miterben gab, die jedoch mit einem außenstehenden Dritten nicht bestehen.

Wie kann ein Anwalt für Erbrecht bei der Erbengemeinschaft Grundstück helfen?

Eine Erbengemeinschaft Haus kann in vielen Familien zu ernsthaften Streitigkeiten führen , auch wenn ein gültiges Testament vorliegt. Dabei haben oftmals die Miterben sehr unterschiedliche Vorstellungen davon, was mit einem Grundstück, einem Haus oder einer anderen Immobilie passieren soll , ob man es behalten oder verkaufen soll. Hierbei kann es sehr sinnvoll sein, sich mit einem erfahrenen Anwalt für Erbrecht zu beraten.

Dieser kann den individuellen Erbfall, den Erbteil und auch die Motivation seines Mandanten analysieren und die rechtlichen Möglichkeiten aufzeigen. Dabei kann ein spezialisierter Anwalt für Erbrecht auch zwischen verstrittenen Miterben vermitteln und ggf. Lösungsmöglichkeiten für die Erbteile vorschlagen. Außerdem kann er natürlich auch im Interesse seines Mandanten seine Interessen in einer Erbengemeinschaft vertreten und ihn, falls notwendig, auch vor Gericht vertreten. 

Zusätzlich kümmert er sich natürlich auch um die formalen und gerichtlichen Abwicklungen, wie z. B. bei einer Klage oder bei der Einforderung einer Teilungsversteigerung zum Verkaufen eines Hauses oder Grundstücks. Lassen Sie sich beraten, von einem erfahrenen Anwalt für Erbrecht bei ihren Fragen zur Erbengemeinschaft Grundstück.

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FAQ: Erbengemeinschaft Grundstück

Da Erbengemeinschaften gemeinschaftlich über das Erbe verfügen, gehört keinem Miterben ein einzelner Gegenstand aus dem Nachlass, deshalb können Immobilien und Grundstücke also nur mit Einverständnis aller Miterben verkauft werden.

Die Erbengemeinschaft muss zusammen Grundsteuer, Müll-, Wasser- und Abwassergebühren tragen. Kann oder will ein Mitglied nicht zahlen, müssen die übrigen Erben eintreten. Können jedoch einzelne Gesellschafter die Kosten nicht tragen, greift die Kommune auf die Vermögen der übrigen Mitglieder zu.

Wenn ein Miterbe bei einer Abstimmung überstimmt wird, kann er gegen den Beschluss der Erbengemeinschaft klagen. Wichtige Angelegenheiten in der Erbengemeinschaft setzen die Einstimmigkeit der Erben voraus. Ein überstimmter Erbe kann sich gegen den Beschluss der Miterben wehren.

Wollen Sie aus einer bestehenden Erbengemeinschaft austreten, hat sich der Weg über eine Abschichtungsvereinbarung bewährt. Diese wird gegenüber den anderen Miterben der Gemeinschaft abgegeben und kann je nach Sachlage entweder formlos erfolgen oder aber mit Beglaubigung durch einen Notar erstellt werden.

Ein Beitrag der juristischen Redaktion

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