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Erbschaftssteuer Immobilien – Rechtslage, Berechnung & Freibeträge

Erbt man eine Immobilie, kann es sein , dass man dafür Erbschaftssteuer bezahlen muss. Hierbei spielen immer der Verwandtschaftsgrad zum Erblasser sowie der Wert der Immobilie eine Rolle. In diesem Beitrag wollen wir Ihnen aufzeigen , inwiefern die Erbschaftssteuer bei einer Erbschaft von Immobilien relevant ist und wie man am Besten mit dem Thema umgehen kann. Dabei wollen wir Ihnen auch darstellen, welche Freibeträge und Steuersätze relevant sind und wie man Kosten bei der Erbschaftssteuer auf Immobilien sparen kann.

Inhaltsverzeichnis

Rechtslage: Wann fällt eine Erbschaftssteuer für Immobilien an?

Grundsätzlich werden durch das Finanzamt alle vererbten Vermögenswerte besteuert. Deshalb fallen unter diese Steuerpflicht auch Grundstücke, Häuser und Wohnungen.

Hierbei gilt dann zunächst einmal, dass man Erbschaftssteuer immer dann zahlen muss, wenn man ein Grundstück, eine Wohnung oder ein Haus erbt und dieses Erbe auch annimmt. Hierfür finden sich alle gesetzlichen Regelungen zur Erbschaftssteuer im Erbschaftssteuer- und Schenkungssteuergesetz (ErbStG).

Jedoch gibt es auch hier natürlich Ausnahmen. So haben nahe Verwandte z. B. recht hohe Freibeträge und müssen erst bei einer Erbschaft, die diese Freibeträge übersteigt, auf den überschüssigen Betrag Erbschaftssteuer bezahlen. Außerdem gibt es speziell bei Immobilien eine Reihe von Ausnahmen, die einen Erben von Immobilien von der Erbschaftssteuer befreien können. So fällt z. B. keine Erbschaftssteuer an, wenn die Ehefrau des Erblassers die geerbte Wohnung oder das Haus zehn Jahre selbst bewohnt. Hierbei beginnt diese Frist mit Antritt der Erbschaft. Dies gilt auch für erbende Kinder, wenn sie das geerbte Wohneigentum 10 Jahre selbst nutzen. Dabei gilt diese Regelung für Eigenheime mit maximal 200 Quadratmetern Wohnfläche. Liegt die Wohnfläche darüber, werden die zusätzlichen Flächen anteilig vom Finanzamt besteuert.

Für den Fall, dass sich eine Ehefrau oder die Kinder innerhalb dieser Frist zu einer Vermietung entscheiden, wird vom Finanzamt rückwirkend die Erbschaftssteuer auf die Immobilie erhoben. Jedoch werden im Erbrecht Im Erbrecht vermietete Wohnungen und Häuser grundsätzlich begünstigt. Falls man eine vermietete Immobilie erbt, wird vom Verkehrswert der Immobilie vor der Besteuerung 10 Prozent abgezogen.

Berechnung der Erbschaftssteuer für Immobilien

Generell wird zur Berechnung der Erbschaftssteuer das gesamte geerbte Vermögen des Nachlasses herangezogen. Für den Fall, dass man eben nur eine Immobilie geerbt hat, so wird das Finanzamt auf der Basis des Verkehrswertes der Immobilie die Berechnung der Erbschaftssteuer vornehmen. Um jedoch die Höhe der fälligen Erbschaftssteuer im Einzelfall ermitteln zu können, muss man zunächst wissen, dass es für bestimmte Erben Freibeträge gibt und dass die Höhe des Erbschaftsteuergesetzes auch von der Höhe der zu versteuernden Erbschaft abhängig ist.

Die Freibeträge bei der Erbschaftssteuer

Für nahe Angehörige eines Erblassers gelten aber bestimmte Freibeträge, für die man keine Erbschaftssteuer bezahlen muss. Diese sind im §16 ErbStG definiert. Für den Fall also, dass das Erbe wertmässig unterhalb der Freibetragsgrenzen liegt, muss man grundsätzlich keine Erbschaftssteuer bezahlen. Für alle Beträge, die darüber hinausgehen, wird dann Erbschaftssteuer fällig. Die Höhe der jeweiligen Freibeträge ist abhängig vom Verwandtschaftsgrad, den der Erbe zum Erblasser hat. Hierbei gilt grundsätzlich die Faustformel, je enger der Verwandtschaftsgrad ist desto höher ist auch der Freibetrag. Außerdem werden Erben auch je nach Verwandtschaftsgrad in unterschiedliche Erbschaftssteuerklassen eingeteilt. Dabei haben diese nichts mit den herkömmlichen Steuerklassen zu tun und dienen dem Finanzamt nur für die Berechnung der Erbschaftssteuer im individuellen Fall. In folgender Tabelle stellen wir die Freibeträge bei der Erbschaftsteuer nach Verwandtschaftsgrad dar.

Verwandtschaftsgrad zum/zur VerstorbenenFreibetragErbschaftssteuerklasse
Ehepartner500.000 €I.
leibliche Kinder, Stief- und Adoptivkinder; Enkel, deren Eltern schon verstorben sind400.000 €I.
Enkel200.000 €I.
Eltern & Großeltern100.000 €I.
Geschwister, Nichten, Neffen, Stiefeltern, Schwiegerkinder20.000 €II.
Nicht verwandte Erben20.000 €III.

Berechnungsbeispiel: Erbschaft durch den Sohn

Wenn ein Erbe von seinem Vater ein Haus im Wert von 300.000 € erbt, muss er keine Erbschaftssteuer bezahlen, da er als Sohn des Erblassers einen Freibetrag von 400.000€ geltend machen kann. Außerdem kann bei der Erbschaftssteuer für Immobilien neben dem oben genannten allgemeinen Freibetrag nach §16 ErbStG ein Versorgungsfreibetrag abgezogen werden.

Erbschaftssteuersätze in Abhängigkeit vom zu versteuernden Erbe und der Steuerklasse

Häufig übersteigen die Werte von geerbten Immobilien jedoch die Freibeträge der Erben. Der überschüssige Betrag ist dann erbschaftsteuerpflichtig. In Abhängigkeit von der Höhe des Restbetrages und der individuellen Erbschaftssteuerklasse, gelten dann gemäß §19 ErbStG folgende Steuersätze auf den Betrag:

RestbetragSteuer-klasse ISteuer-klasse IISteuer-klasse III
bis 75.000 €7 %15 %30 %
bis 300.000 €11 %20 %30 %
bis 600.000 €15 %25 %30 %
bis 6 Millionen €19 %30 %30 %
bis 13 Millionen €23 %35 %50 %
bis 26 Millionen €27 %40 %50 %
Darüber30 %43 %50 %

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Möglichkeiten die Erbschaftssteuer bei Immobilien zu senken

Gerade bei teuren Immobilien kann die Erbschaftsteuerbelastung für den Erben ein Problem werden. Deshalb ist es wichtig zu wissen, welche Möglichkeiten sich anbieten, um die Belastung durch eine hohe Erbschaftssteuer reduzieren zu können. Hierbei bieten sich mehrere Ansätze an, die man parallel als Maßnahmen einsetzen kann, um die Steuerbelastung zu verringern. Neben der Anrechnung von Nachlassverbindlichkeiten und vorteilhafte Verkehrswertgutachten für die Immobilie hilfreich sein. Außerdem können Vergünstigungen bei vermieteten Immobilien und Sonderregelungen beim Eigenheim genutzt werden.

Anrechnung von Nachlassverbindlichkeiten

Um die eigene Erbschaftsteuerbelastung zu reduzieren, kann ein Erbe Nachlassverbindlichkeiten aus der Erbschaft anrechnen lassen. Dazu gehören z. B. die Schulden des Erblassers, Beerdigungskosten sowie die Gebühren für die Testamentseröffnung und den Erbschein. Diese sind mit Nachweis voll abzugsfähig und ohne Nachweis pauschal bis zu einer Höhe von 10.300 € gemäß §10 ErbStG.

Verkehrswertgutachten

Generell kann es durchaus vorkommen, dass das Finanzamt einen Immobilienwert höher ansetzt als der Marktwert der Immobilie tatsächlich ist. Dies ist darin begründet, dass ein Finanzamt kein Wertgutachten vor Ort erstellt, sondern nur eine grobe Schätzung des wertes vornimmt. Hierbei kann sich eine zu hohe Schätzung natürlich sehr ungünstig auf die zu entrichtende Erbschaftsteuer auswirken. Deshalb kann es sinnvoll sein, ein unabhängiges Verkehrswertgutachten erstellen zulassen, dass konkret vor Ort an der Immobilie erstellt wird. Dabei kann evtl. festgestellt werden, dass der Immobilienwert deutlich niedriger anzusetzen ist als die Schätzung des Finanzamtes.

Beispiel:

Grobe Schätzung des FinanzamtsWertMit unabhängigem VerkehrswertgutachtenWert
Grober Immobilienwert: 320.000 € Ermittelter Immobilienwert:270.000 €
Gesetzlicher Freibetrag:20.000 €Gesetzlicher Freibetrag:20.000 €
Zu versteuernder Restbetrag:300.000 €Zu versteuernder Restbetrag:250.000 €
300.000 € × 0,3 (= Steuersatz von 30%) = 90.000 € Erbschaftssteuer250.000 € × 0,3 (= Steuersatz von 30%) = 75.000 € Erbschaftssteuer
Differenz: 15.000 €

Möglichkeiten der Wertermittlung

Grundsätzlich gibt es bei der Wertermittlung von Immobilien verschiedene Möglichkeiten, ein Gutachten erstellen zu lassen. Hierbei reichen die Möglichkeiten von einem einfachen Kurzgutachten bis zu einem umfassenden Verkehrswertgutachten.

Vergünstigung bei vermieteten Immobilien

Für den Fall, dass man eine Immobilie oder ein Grundstück erbt, das vermietet ist, zieht das Finanzamt 10 % bei der Berechnung der Erbschaftssteuer ab. Dabei sind dann also nur noch 90% des Immobilienwertes für die Erbschaftsteuer relevant.

Die Sonderregelungen beim Eigenheim

Auch für den Fall, dass der Ehepartner, Lebenspartner oder die eigenen Kinder das Eigenheim des Erblassers erben, können diese eine Regelung des ErbStG in Anspruch nehmen unter bestimmten Voraussetzungen, die sie vollständig von der Erbschaftssteuer auf die Immobilie befreit. Dies ist immer dann möglich, wenn die folgenden Voraussetzungen gegeben sind.

  • Die Immobilie wurde vom Erblasser bis unmittelbar vor seinem Tod noch selbst bewohnt.
  • Der Erbe plant, die Immobilie ebenfalls selbst zu bewohnen für mindestens 10 Jahre.
  • Für den Fall, dass ein Kind Erbe der Immobilie wird, ist dabei nur eine Grundfläche der Immobilie von 200 qm steuerfrei, zusätzliche Flächen müssen dann versteuert werden.
  • Für den Fall jedoch, dass man als Erbe in diesem Fall vor Ablauf der 10-Jahres-Frist wieder aus der Immobilie auszieht oder diese verkauft, muss man rückwirkend dann doch die volle Erbschaftssteuer auf die Immobilie bezahlen.

Wie ist der Ablauf bei der Entrichtung der Erbschaftssteuer Immobilien?

Für den Ablauf bei einer Bezahlung der Erbschaftsteuer Immobilien hat das Erbschaftssteuer- und Schenkungssteuergesetz eine klare Vorgehensweise vorgesehen. Dabei muss ein Erbe zunächst einmal entscheiden, ob er das Erbe überhaupt annimmt oder das Erbe ausschlagen möchte. Nur für den Fall, dass das Erbe angenommen wird, ist zu prüfen ob eine Erbschaftssteuer zu entrichten ist.

Information an das Finanzamt über das Erbe

Wenn das Erbe angenommen wurde, muss der Erbe innerhalb von 3 Monaten sein Erbe beim Finanzamt anzeigen. Dies kann er in Form eines einfachen Schreibens machen, das gemäß §30 ErbStG folgende Angaben enthalten muss:

  • Vollständige Angaben zu Erblasser und Erben
  • Todestag und Sterbeort des Erblassers
  • Beschreibung des Erbes mit dazugehörigem Wert
  • Ursprung des Erbes, wie z. B. durch gesetzliche Erbfolge, Vermächtnis oder Testament
  • Erklärung des Verhältnisses zum Erblasser, z.B. der Verwandtschaftsgrad
  • Zusätzliche Informationen, wenn der Erbe schon frühere Zuwendungen erhalten vom Erblasser (Zeitpunkt, Art und Wert)

Anfertigen der Erbschaftsteuer­erklärung

Im Folgenden entscheidet dann das Finanzamt, ob man als Erbe eine Erbschaftssteuererklärung machen muss und teilt dies dem Erben schriftlich mit. Für den Fall, dass eine Erbschaftssteuererklärung verlangt wird, muss man als Erbe zwei verschiedene Formulare für das Finanzamt ausfüllen. Dabei macht man im sogenannten Mantelbogen grundlegende Angaben zur Erbschaft. Für den Fall, dass es mehrere Erben gibt und man eine gemeinsame Erbschaftsteuererklärung abgibt muss man hierbei den Mantelbogen nur einmal ausfüllen. Hingegen muss bei einzelnen Erbschaftsteuererklärungen dann auch jeder Erbe einen eigenen Mantelbogen ausfüllen.

In einer zusätzlichen Anlage werden dann genauere Angaben zur Erbschaft gemacht. Hierbei müssen dann bei mehreren Erben auch alle Erben einzeln diese Anlage ausfüllen und abgeben. Ferner muss ein Erbe auch ein Verzeichnis aller zum Nachlass gehörenden Gegenstände und Vermögenswerte erstellen und es dem Finanzamt mit Ihrer Steuererklärung abgeben. . Für den Fall, dass ein Nachlassverwalter oder Testamentsvollstrecker beauftragt wurde, wird er sich um die Steuererklärung für Ihre Erbschaft kümmern.

Prüfung des Finanzamtes und Erbschaftsteuer­bescheid

Anhand der eingereichten Unterlagen zum geerbten Vermögen prüft infolge das Finanzamt, ob man als Erbe Erbschaftssteuer zahlen muss. Kommt das Finanzamt zum Ergebnis, dass Erbschaftssteuer fällig wird, schickt es einen entsprechenden Erbschaftsteuerbescheid mit einer Zahlungsaufforderung. Jedoch kann dies einige Zeit in Anspruch nehmen und es können durchaus ein bis zwei Jahre vergehen, bis der Bescheid beim Erben eintrifft.

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Zahlung der Erbschaftssteuer und Stundung

Mit dem Erbschaftsteuerbescheid vom Finanzamt wird der Erbe auch informiert, bis wann er die Zahlung zu leisten hat. Allerdings kann gerade die Erbschaft einer Immobilie unter Umständen hohe Erbschaftssteuern auslösen. Deshalb wird nach §28 ErbStG einem Erben eine Stundung bzw. Ratenzahlung gewährt, wenn er die Erbschaftssteuer nur dann zahlen könnte, wenn er die Immobilie verkauft. Hierbei muss der Erbe dann einen Antrag beim Finanzamt stellen, der dann genehmigt werden muss. In diesem Falle müssen dann auf die Stundungsraten auch keine Zinsen gezahlt werden. Hingegen wird keine Stundung gewährt, wenn der Erbe die Erbschaftssteuer bezahlen kann, ohne die Immobilie zu verkaufen.

 

Wird auch Erbschaftssteuer auf Immobilien im Ausland fällig?

Auch bei Auslandsimmobilien erheben deutsche Finanzämter grundsätzlich Erbschaftssteuer. Hierbei ist jedoch maßgeblich, dass Erblasser und der Erbe gemäß §2 Absatz 1 ErbStG als Steuerinländer zu betrachten sind. Hierbei besteht immer dann eine uneingeschränkte Erbschaftsteuerpflicht bei dauerhaftem Wohnsitz in Deutschland. Deshalb ist von einem Steuerinländer eben auch Erbschaftssteuer für Immobilien im Ausland zu entrichten.

Wie kann ein Anwalt für Erbrecht bei der Erbschaftssteuer Immobilien helfen?

Die Erbschaft einer Immobilie bringt immer auch eine Reihe von Regelungsangelegenheiten mit sich und ist ein relativ aufwändiger Prozess. Zusätzlich spielt eine Immobilienerbschaft eben auch in Bezug auf die Erbschaftssteuer oftmals eine entscheidende Rolle. Deshalb ist es durchaus sinnvoll, sich von einem erfahrenen Anwalt für Erbrecht in so einem Fall beraten zu lassen.

Besonders wichtig ist dies auch, wenn man nicht Alleinerbe einer Immobilie wird, sondern Teil einer Erbengemeinschaft ist. Dabei kann ein spezialisierter Anwalt zunächst einmal prüfen, welche Freibeträge geltend gemacht werden können und ob ggf. Sonderregelungen, Vergünstigungen oder Nachlassverbindlichkeiten vorhanden sind, die für eine Senkung der Erbschaftssteuer angewendet werden können.

Ferner kann ein Anwalt für Erbrecht auch dabei behilflich sein ein unterstützendes Verkehrswertgutachten für eine Immobilie anfertigen zu lassen, um dadurch ggf. Erbschaftssteuern zu sparen. Zusätzlich hilft ein Anwalt für Erbrecht auch bei der Erbschaftssteuererklärung und dem Nachlassverzeichnis und kann eine Stundung von Erbschaftssteuern für seinen Mandanten beantragen. Lassen Sie sich beraten zum Thema Erbschaftssteuer Immobilien von einem erfahrenen Anwalt für Erbrecht.

 

Fragen zur Erbschaftssteuer für Immobilien?
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FAQ: Erbschaftssteuer Immobilien

Das Finanzamt ermittelt die Höhe der Steuern bei einer Immobilienerbschaft am Verkehrswert. Der aktuelle Wert einer Immobilie wird mittels eines Standardverfahrens definiert. Die drei gängigsten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

In der Summe heißt das für die Ermittlung der Erbschaftssteuer: Nachdem das Finanzamt den vermeintlichen Immobilienwert bestimmt und den gültigen Freibetrag abgezogen hat, verbleibt eine Restsumme. Diese wird mit dem jeweils gültigen Steuersatz des Erben (abhängig von der oben genannten Steuerklasse) multipliziert.

Die Erbschaftsteuer hat nichts mit der Einkommensteuererklärung zu tun. Sie ist eine eigenständige Steuerart. Liegt das Erbe über dem Freibetrag, muss das Erbe nach dem gültigen Steuersatz der Steuerklasse versteuert werden.

Ein Beitrag unserer juristischen Redaktion
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