Immobilienbewertung von Grundstücken nach der Erbschaftssteuerreform
Generell wird bei der Erbschaftssteuer auch nach der Erbschaftsteuerreform bei der Bewertung zwischen bebauten und unbebauten Grundstücken unterschieden. Hierbei wird bei unbebauten Grundstücken die Immobilienbewertung mit Hilfe des sogenannten Bodenrichtwertes ermittelt. Dabei wird der Bodenrichtwert grundsätzlich von einem Gutachterausschuss für Grundstückswerte bei der Bewertung festgesetzt und kann über die örtlichen Bau- oder Katasterämter erfragt werden. Hierbei wird dann bei der Immobilienbewertung zur Berechnung des Grundstückswerts die Quadratmeterzahl des Grundstücks mit dem Bodenrichtwert multipliziert. Jedoch wird nicht mehr, wie vor der Erbschaftssteuerreform, ein Abschlag von 20 Prozent vom ermittelten Wert vorgenommen sondern er wird zu 100% zugrunde gelegt bei der Erbschaftssteuerbemessung.
Hingegen gibt es für bebaute Grundstücke nach der Erbschaftssteuerreform drei Möglichkeiten der Immobilienbewertung. Hierbei stehen für Immobilien das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren zur Verfügung. Dabei wird in erster Linie jedoch das Vergleichswertverfahren angewendet, bei dem die Bewertung des Grundstücks anhand von Preisen für vergleichbare Grundstücke ermittelt wird.
Für den Fall, dass keine Vergleichspreise bei Immobilien herangezogen werden können, wird das Ertragswertverfahren angewendet. Dabei werden dann die erzielbaren Mieten für das Grundstück berücksichtigt. Allerdings wird seit der Erbsteuerreform nun hierbei auch der Wert für Grund und Boden hinzugerechnet. Falls auch ein Ertragswertverfahren nicht anwendbar ist, kann der Grundstückswert immer noch im Sachwertverfahren ermittelt werden. Dabei wird dann die Summe aus den Herstellungskosten von allen auf dem Grundstück vorhandenen Anlagen und dem dazugehörigen Bodenwert ermittelt.
Der Ablauf eines Vergleichswertverfahrens
Das gängige Vergleichswertverfahren für Grundstücke und Immobilien ist grundsätzlich in § 183 BewG geregelt. Hierbei werden dann die Kaufpreise von Grundstücken herangezogen, die in Bezug auf den Wert beeinflussende Merkmale mit dem zu bewertenden Grundstück bestmöglich übereinstimmen. Die Vergleichswerte dieser sogenannten Vergleichsgrundstücke werden von Gutachterausschüssen als Vergleichspreise ermittelt. Für den Fall, dass das zu bewertende Grundstück von den wertbeeinflussenden Merkmalen der Vergleichsgrundstücke abweicht, können dabei diese Abweichungen durch Zu- oder Abschläge nach einer Vorgabe des zuständigen Gutachterausschusses berücksichtigt werden.
Dabei gilt auch, dass eine hinreichende Übereinstimmung noch vorliegt, wenn die wertbeeinflussenden Merkmale des zu bewertenden Grundstücks um höchstens 20 % vom Vergleichsgrundstück abweichen. Jedoch sind reine Durchschnittskaufpreise aus einer Vielzahl von Käufen und Verkäufen einer Grundstücksart ohne, dass wertbeeinflussende Merkmale einfließen, als Vergleichswerte nicht geeignet. Generell werden im Vergleichswertverfahren auch keine Besonderheiten, insbesondere den Wert beeinflussende Belastungen privatrechtlicher und öffentlich-rechtlicher Art, berücksichtigt.
Fazit zur Erbschaftsteuer Grundstück
Nach den dargestellten Möglichkeiten der Übertragung von Grundstücken zeigt sich, dass zur Vermeidung von Erbschaftsteuer eine schrittweise Schenkung zu Lebzeiten in jedem Fall ein sicherer Weg ist, sofern man sich bereits frühzeitig als Erblasser von diesem Grundbesitz trennen kann oder will. Dabei spricht man auch von einer vorweggenommenen Erbfolge, die dann anstelle einer Erbschaft tritt. Durch die schrittweise Schenkung kann der Begünstigte mehrfach seinen gesetzlichen Freibetrag in Anspruch nehmen und man somit die maximale Möglichkeit Erbschaftssteuer zu sparen in seiner Steuerklasse.
Dadurch können selbst sehr wertvolle Grundstücke über die schrittweise Schenkung steuerfrei an den Erben übergeben werden. Allerdings bietet sich diese Möglichkeit nur dann an, wenn wirklich an sehr nahe Angehörige, wie z. B. den Ehepartner oder die Kinder Grundstücke übertragen werden sollen, da hierbei signifikante Freibeträge ausgeschöpft werden können und eine günstige Steuerklasse zur Anwendung kommt.
Wie kann ein Anwalt für Erbrecht bei der Erbschaftssteuer Grundstück helfen?
Die Übertragung eines Grundstücks stellt einen zukünftigen Erblasser zumeist vor Probleme, weil Grundstücke eben schlecht teilbar sind und weil viele Grundstücksbesitzer dies auch im Familienbesitz behalten wollen. Deshalb bietet es sich immer an, den individuellen Fall mit einem erfahrenen Anwalt für Erbrecht zu besprechen. Dabei kann ein Anwalt die individuelle Vermögenssituation und auch die Übertragungswünsche seines Mandanten eingehend analysieren. Hierbei kann er dann alternative Vorgehensweisen vorschlagen, die entsprechend den persönlichen Wünschen dann auch eine Erbschaftssteuerbelastung optimieren können.
Hierbei können dann alle möglichen Instrumente der Schenkung, Erbschaft, Teilungsanordnung oder des Erbverzichts für bestimmte Erben für den individuellen Fall geprüft und in Betracht gezogen werden. Außerdem können natürlich auch bereits im Vorfeld einer Entscheidung anhand von Rechenbeispielen bereits mögliche Erbschaftssteuerbelastungen durchgespielt werden. Lassen Sie sich beraten zur Erbschaftssteuer Grundstück von einem erfahrenen Anwalt für Erbrecht.
