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Erbschaftssteuer Grundstück – Kann man sie minimieren?

Ob man ein Grundstück vererben sollte, sollte ein Erblasser frühzeitig gut durchdenken. Grundsätzlich sollte man dabei eben auch so vorgehen, dass ein Erbe möglichst wenig Erbschaftssteuer Grundstück zahlen muss. Dabei kann es durchaus sinnvoll sein, die Alternativen in Betracht zu ziehen und ggf. ein Grundstück oder eine Immobilie zu Lebzeiten zu verschenken oder zu verkaufen oder auch durch ein Testament oder einen Erbvertrag Vorkehrungen zu treffen. In diesem Beitrag wollen wir Ihnen alles Wichtige zur Erbschaftsteuer Grundstück zusammenstellen und dabei auch darauf eingehen, wie man diese Steuer im Rahmen einer Übertragung minimieren kann.

Inhaltsverzeichnis

Allgemeines zur Erbschaftssteuer für ein Grundstück

Grundsätzlich muss man wissen, dass sowohl beim Grundstück und Immobilien vererben wie auch beim Grundstück und Immobilien verschenken die gleiche Besteuerung in Bezug auch die Erbschaftssteuer oder Schenkungssteuer gilt, die in Deutschland im Erbschaftssteuer- und Schenkungssteuergesetz (ErbSG) geregelt ist.

Hierbei ist die Höhe der Steuer dann immer davon abhängig, in welchem Verwandtschaftsverhältnis der Begünstigte zum Erblasser oder Geschenkgeber steht, welche Freibeträge er bei der Steuer in Anspruch nehmen kann und welche Bewertung das Grundstück oder die Immobilie in der Immobilienbewertung letztendlich hat.

Hierbei gibt es allerdings bei Schenkungen einen besonderen Vorteil, da die individuellen Freibeträge bei der Übertragung von Immobilien in diesem Fall alle 10 Jahre erneut in Anspruch genommen werden können. Deshalb kann es gerade bei größeren Grundstücken sinnvoll sein, bereits zu Lebzeiten eine Schenkung ggf. in mehreren Schritten vorzunehmen, bei der man ggf. mehrfach Freibeträge in Anspruch nehmen kann. Hierbei kann diese Überlegung zur Steuer in der eigenen Steuerklasse umso sinnvoller sein bei einer Immobilie, je geringer der individuelle Freibetrag aufgrund des Verwandtschaftsgrades ist und ggf. ein sehr großes Vermögen zu vererben ist, durch das die Freibeträge der Steuer bereits früh durch andere Vermögenswerte ausgeschöpft sein kann.

Beispiel:

Will man z. B. ein Grundstück mit einem Verkehrswert von 500.000 € auf ein Kind als Alleinerben übertragen stellen sich die Varianten der Vererbung und der Schenkung in Bezug auf die fälligen Steuern folgendermaßen dar:

  • Wird das Grundstück an das Kind vererbt, kann ein Freibetrag von 400.000 Euro geltend gemacht werden und das Kind müsste dann noch 100.000 Euro versteuern mit 11 %. Hierbei würden dann 11.000 Euro Erbschaftssteuer Grundstück anfallen. Ferner könnte jedoch auch eine Schenkung bereits zu Lebzeiten erfolgen, die idealerweise in 2 Schritten durchgeführt wird. 

Dabei könnte dann der Freibetrag zweimal geltend gemacht werden und das Grundstück steuerfrei an das Kind übertragen werden, da der Freibetrag bei beiden Schenkungen jeweils unterschritten werden kann für die Steuer. Grundsätzlich sollte man jedoch immer die Folgen einer Grundstücksübertragung zu Lebzeiten auch berücksichtigen. Hierbei gibt der Eigentümer eines Grundstücks immer auch einen Teil seines Vermögens bereits zu Lebzeiten ab, kann jedoch die steuerlichen Vorteile für seinen Rechtsnachfolger geltend machen.

Welche Vorteile kann der Verkauf eines Grundstücks haben?

Für den Fall, dass man ein Grundstück oder eine Immobilie an mehrere Erben vererben will, ist es meist schwierig, diese unter den Erben aufzuteilen. Dabei kommt es natürlich auf Größe und auch Nutzungsmöglichkeit des Grundstücks an, um feststellen zu können, ob eine Realteilung der Immobilie sinnvoll ist. Für den Fall, dass eine Erbengemeinschaft nur aus zwei Personen besteht, kann dies noch praktikabel sein, bei mehreren Erben ist dies jedoch meist unrealistisch bei Immobilien.

Deshalb kann es sich in solchen Fällen durchaus anbieten, ein Grundstück oder eine Immobilie bereits zu Lebzeiten zu verkaufen und den Erben dann anstatt eines Grundstücks das entsprechende Geldvermögen zu vermachen. Allerdings kann auch der Verkauf eines Grundstücks oder einer Immobilie zu Lebzeiten ggf. eine Spekulationssteuer auslösen, wenn die Spekulationsfrist noch nicht abgelaufen ist. Dadurch wäre ein derartiger Verkauf steuerpflichtig und würde dadurch wiederum das Erbe der Begünstigten schmälern. Jedoch kann der Verkauf eines Grundstückes oder der Immobilie zu Lebzeiten eine einfache Aufteilung des Vermögenswertes auf mehrere Erben bieten, die idealerweise über die Ihnen zustehenden Freibeträge dann auf ihren Erbteil keine Erbschaftssteuer zu entrichten haben.

Grundstück vererben durch gesetzliche Erbfolge, Testament oder Erbvertrag

Für den Fall, dass ein Grundstückseigentümer keinerlei Regelungen zu seinem Nachlass trifft, wird nach seinem Ableben sein Vermögen inkl. des Grundstücks nach der gesetzlichen Erbfolge auf die erbberechtigten Verwandten aufgeteilt. Hierbei entstehen dann zumeist Erbengemeinschaften, die den Nachlass inkl. Des Grundstücks entsprechend ihren gesetzlichen Erbteilen unter sich aufteilen müssen. Hierbei erben dann zunächst die Ehepartner und eigenen Kinder und erst in einer zweiten Ordnung nach evtl. andere Verwandte. Für den Fall, dass mehrere Verwandte erbberechtigt sind, ist die Aufteilung eines Grundstücks zumeist sehr ungünstig. In vielen solchen Fällen, muss dann entweder auch das Grundstück verkauft werden oder ggf. zahlt ein Miterbe die anderen Erben aus, um alleiniger Eigentümer des Grundstücks zu werden.

Jedenfalls ist das Grundstück vererben nach der gesetzlichen Erbfolge grundsätzlich eine eher ungünstige Lösung, die oftmals auch Streitigkeiten unter den Erben auslösen kann über die Aufteilung des Nachlasses. Hingegen lässt sich durch ein Testament oder einen Erbvertrag auch ein Grundstück konkret an einen Erben weitergeben. Hierbei ist jedoch immer zu beachten, dass auch bei einer letztwilligen Verfügung nach dem Gesetz erbberechtigte Personen immer einen Pflichtteilsanspruch geltend machen können, wenn sie durch ein Testament oder einen Erbvertrag vom Erbe ausgeschlossen werden sollten.

Wie kann man als Erblasser Teilungsstreitigkeiten unter den Erben verhindern?

In manchen Fällen lässt sich ein Grundstück ggf. durch eine Realteilung in mehrere Einheiten aufteilen, die dann an verschiedene Erben übertragen werden können. Jedoch ist die Aufteilung eines Grundstücks grundsätzlich deutlich schwieriger als die Aufteilung von Barvermögen. Deshalb sollten Grundstückseigentümer, die ihren Nachlass an mehrere Erben verteilen wollen, immer auch eine gut durchdachte Nachlassregelung anstreben. Dabei gibt es grundsätzlich verschiedene Möglichkeiten, eine klare und umsichtige Nachlassregelung zu gestalten. Instrumente hierfür sind z. B.:

  • Teilungsanordnungen oder auch Teilungsverbot und Vermächtnisanordnungen
  • Erb- oder Pflichtteilsverzicht durch Erben
  • Schenkungen, und ggf. mehrstufige Schenkungen um Freibeträge optimal nutzen zu können
  • Einsatz eines Tesamentsvollstreckers
  • Gestaltung von Vor- und Nacherbenschaften

Wie lässt sich ein Grundstück möglichst steuerfrei vererben?

Wie man ein Grundstück vollständig steuerfrei vererben lässt, kann man generell nicht sagen. Hierbei hängt dies immer von der Konstellation der eigenen Erben ab, der eigenen Steuerklasse, sowie den Vorschriften zur Errichtung einer Erbschaftssteuer. Dabei sind die Vorgaben zur Erbschaftssteuer immer von folgenden Variablen abhängig:

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Der Verwandtschaftsgrad zwischen Erblasser und Erben

Hierbei gilt nach dem Erbschaftssteuer- und Schenkungssteuergesetz (ErbSG) , dass, je enger ein Verwandtschaftsverhältnis zwischen Erblasser und Erbe ist, desto höher sind auch die Freibeträge beim Erbe, für die keine Erbschaftssteuer entrichtet werden muss. Deshalb steigen auch die Chancen auf die steuerfreie Vererbung eines Grundstücks, je näher der Erbe dem Erblasser nach dem Gesetz steht und er gehört damit auch zu einer günstigeren Steuerklasse. Für den Fall also, dass man dem Ehepartner ein Grundstück vererben will, kann dieser einen Freibetrag in Höhe von 500.000€ geltend machen, ein Kind 400.000 € und ein Enkelkind immer noch 200.000 €, wenn dessen Eltern noch nicht verstorben sind.

Die Gesamtzahl der Erben

Hierbei gilt grundsätzlich, je mehr Erben sich einen Nachlass teilen müssen, desto eher besteht die Chance, dass sie dies auch steuerfrei tun können. Unabhängig von der Problematik der Teilung von Grundstücken oder Immobilien, lässt sich dies an einem kleinen Beispiel aufzeigen. Wird z. B. ein Grundstück im Wert von 600.000 € an drei Enkelkinder zu gleichen Teilen vererbt, müssen diese drei Enkel keine Erbschaftssteuer darauf bezahlen, da sie jeweils einen Freibetrag von 200.000 € geltend machen können. Würde hingegen das Grundstück nur an einen Enkel vererbt werden, müsste dieser auf die 400.00 € Wert, die über seinen Freibetrag hinausgehen, Erbschaftssteuer bezahlen. 

Jedoch könnte in diesem Fall die Erbschaftssteuerlast für einen einzelnen Enkel als Erben gemindert werden, wenn man z. B. durch mehrere Schenkungen, dem Enkel das Grundstück schrittweise überträgt und somit mehrfach den Freibetrag wieder in Anspruch nehmen kann. Alternativ kann man natürlich auch das Grundstück rechtzeitig zu Lebzeiten verkaufen und dann das Geldvermögen aus dem Verkauf ebenfalls durch mehrere Schenkungen erbschaftssteuerfrei auf einen Erben übertragen. Dies bietet sich immer dann an, wenn man mehrere Erben bedenken möchte und ein Grundstück nicht teilbar ist.

Der Verkehrswert des Grundstücks und der Wert des gesamten Nachlasses

Hierbei gilt zunächst grundsätzlich, dass, je höher der Verkehrswert eines Grundstücks oder einer Immobilie ist, desto wahrscheinlicher ist es auch, dass die Erben dann ihre Freibeträge ausschöpfen oder das Erbe den Freibetrag übersteigt. Ferner gilt dies natürlich auch, wenn neben dem Grundstück noch andere wertvolle Vermögenswerte oder Immobilien vererbt werden. Für den Fall jedoch, dass der Wert des Grundstücks eher gering ist und auch keine besonders wertvollen weiteren Vermögenswerte vererbt werden, ist die Chance hoch, dass die Erben Besitzer des Grundstücks werden können, ohne eine Erbschaftssteuer hierfür bezahlen zu müssen. Dies gilt besonders, wenn sie in einer günstigen Steuerklasse einzuordnen sind.

Wie wird ein Grundstückswert zur Berechnung der Erbschaftssteuer ermittelt?

Bei einer Erbschaft oder Schenkung von Grundstücken oder Immobilien stellt sich immer die Frage, wie diese Immobilienbewertung durchgeführt wird. Dabei galt bisher, dass diese nicht mit ihrem tatsächlichen Wert in der Bewertung angesetzt werden für sie Besteuerung. Dabei war für die Erbschaftsteuer ein geringerer Wert maßgeblich, der nach einem besonderen Verfahren, nach dem Bewertungsgesetzes (BewG) ermittelt wurde. Allerdings hat das Bundesverfassungsgericht diese Praxis für verfassungswidrig erklärt und es wurde eine Erbschaftssteuerreform eingeleitet.

Immobilienbewertung von Grundstücken nach der Erbschaftssteuerreform

Generell wird bei der Erbschaftssteuer auch nach der Erbschaftsteuerreform bei der Bewertung zwischen bebauten und unbebauten Grundstücken unterschieden. Hierbei wird bei unbebauten Grundstücken die Immobilienbewertung mit Hilfe des sogenannten Bodenrichtwertes ermittelt. Dabei wird der Bodenrichtwert grundsätzlich von einem Gutachterausschuss für Grundstückswerte bei der Bewertung festgesetzt und kann über die örtlichen Bau- oder Katasterämter erfragt werden. Hierbei wird dann bei der Immobilienbewertung zur Berechnung des Grundstückswerts die Quadratmeterzahl des Grundstücks mit dem Bodenrichtwert multipliziert. Jedoch wird nicht mehr, wie vor der Erbschaftssteuerreform, ein Abschlag von 20 Prozent vom ermittelten Wert vorgenommen sondern er wird zu 100% zugrunde gelegt bei der Erbschaftssteuerbemessung.

Hingegen gibt es für bebaute Grundstücke nach der Erbschaftssteuerreform drei Möglichkeiten der Immobilienbewertung. Hierbei stehen für Immobilien das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren zur Verfügung. Dabei wird in erster Linie jedoch das Vergleichswertverfahren angewendet, bei dem die Bewertung des Grundstücks anhand von Preisen für vergleichbare Grundstücke ermittelt wird.

Für den Fall, dass keine Vergleichspreise bei Immobilien herangezogen werden können, wird das Ertragswertverfahren angewendet. Dabei werden dann die erzielbaren Mieten für das Grundstück berücksichtigt. Allerdings wird seit der Erbsteuerreform nun hierbei auch der Wert für Grund und Boden hinzugerechnet. Falls auch ein Ertragswertverfahren nicht anwendbar ist, kann der Grundstückswert immer noch im Sachwertverfahren ermittelt werden. Dabei wird dann die Summe aus den Herstellungskosten von allen auf dem Grundstück vorhandenen Anlagen und dem dazugehörigen Bodenwert ermittelt.

Der Ablauf eines Vergleichswertverfahrens

Das gängige Vergleichswertverfahren für Grundstücke und Immobilien ist grundsätzlich in § 183 BewG geregelt. Hierbei werden dann die Kaufpreise von Grundstücken herangezogen, die in Bezug auf den Wert beeinflussende Merkmale mit dem zu bewertenden Grundstück bestmöglich übereinstimmen. Die Vergleichswerte dieser sogenannten Vergleichsgrundstücke werden von Gutachterausschüssen als Vergleichspreise ermittelt. Für den Fall, dass das zu bewertende Grundstück von den wertbeeinflussenden Merkmalen der Vergleichsgrundstücke abweicht, können dabei diese Abweichungen durch Zu- oder Abschläge nach einer Vorgabe des zuständigen Gutachterausschusses berücksichtigt werden.

Dabei gilt auch, dass eine hinreichende Übereinstimmung noch vorliegt, wenn die wertbeeinflussenden Merkmale des zu bewertenden Grundstücks um höchstens 20 % vom Vergleichsgrundstück abweichen. Jedoch sind reine Durchschnittskaufpreise aus einer Vielzahl von Käufen und Verkäufen einer Grundstücksart ohne, dass wertbeeinflussende Merkmale einfließen, als Vergleichswerte nicht geeignet. Generell werden im Vergleichswertverfahren auch keine Besonderheiten, insbesondere den Wert beeinflussende Belastungen privatrechtlicher und öffentlich-rechtlicher Art, berücksichtigt.

Fazit zur Erbschaftsteuer Grundstück

Nach den dargestellten Möglichkeiten der Übertragung von Grundstücken zeigt sich, dass zur Vermeidung von Erbschaftsteuer eine schrittweise Schenkung zu Lebzeiten in jedem Fall ein sicherer Weg ist, sofern man sich bereits frühzeitig als Erblasser von diesem Grundbesitz trennen kann oder will. Dabei spricht man auch von einer vorweggenommenen Erbfolge, die dann anstelle einer Erbschaft tritt. Durch die schrittweise Schenkung kann der Begünstigte mehrfach seinen gesetzlichen Freibetrag in Anspruch nehmen und man somit die maximale Möglichkeit Erbschaftssteuer zu sparen in seiner Steuerklasse. 

Dadurch können selbst sehr wertvolle Grundstücke über die schrittweise Schenkung steuerfrei an den Erben übergeben werden. Allerdings bietet sich diese Möglichkeit nur dann an, wenn wirklich an sehr nahe Angehörige, wie z. B. den Ehepartner oder die Kinder Grundstücke übertragen werden sollen, da hierbei signifikante Freibeträge ausgeschöpft werden können und eine günstige Steuerklasse zur Anwendung kommt.

Wie kann ein Anwalt für Erbrecht bei der Erbschaftssteuer Grundstück helfen?

Die Übertragung eines Grundstücks stellt einen zukünftigen Erblasser zumeist vor Probleme, weil Grundstücke eben schlecht teilbar sind und weil viele Grundstücksbesitzer dies auch im Familienbesitz behalten wollen. Deshalb bietet es sich immer an, den individuellen Fall mit einem erfahrenen Anwalt für Erbrecht zu besprechen. Dabei kann ein Anwalt die individuelle Vermögenssituation und auch die Übertragungswünsche seines Mandanten eingehend analysieren. Hierbei kann er dann alternative Vorgehensweisen vorschlagen, die entsprechend den persönlichen Wünschen dann auch eine Erbschaftssteuerbelastung optimieren können.

Hierbei können dann alle möglichen Instrumente der Schenkung, Erbschaft, Teilungsanordnung oder des Erbverzichts für bestimmte Erben für den individuellen Fall geprüft und in Betracht gezogen werden. Außerdem können natürlich auch bereits im Vorfeld einer Entscheidung anhand von Rechenbeispielen bereits mögliche Erbschaftssteuerbelastungen durchgespielt werden. Lassen Sie sich beraten zur Erbschaftssteuer Grundstück von einem erfahrenen Anwalt für Erbrecht.

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FAQ: Erbschaftsteuer Grundstück

Eine Erbschaftssteuererklärung verlangt das zuständige Amtsgericht von jedem Erben. Um die Abwicklung der Erbschaftssteuer kümmern sich grundsätzlich die Finanzämter der verschiedenen Bundesländer. Bevor es aber dazu kommt, klärt das Finanzamt erst einmal, ob das Erbe steuerpflichtig ist oder nicht. Denn es kann sein, dass Ihre Erbschaft die Freibetragsgrenze nicht überschreitet. In einem solchen Fall ist keine Erbschaftssteuer auf die geerbte Immobilie fällig.

Um die Erbschaftssteuer berechnen zu können, muss vorab der Wert bzw. der ungefähre Wert des Erbteils ermittelt werden. Abzüglich möglicher Steuerbefreiungen durch das Erben einer selbst genutzten Immobilie des Erblassers, erhält man den Steuerwert, von dem der persönliche Freibetrag und ggf. ein Versorgungsfreibetrag des Erben abgezogen werden muss. Das Zwischenergebnis ist der steuerpflichtige Erwerb an der Immobilie, der mit dem persönlichen Steuersatz des Erben multipliziert werden muss. Das Ergebnis daraus ergibt die Erbschaftssteuer für die Immobilie, die beim Finanzamt fällig wird.
Bis 75.000 Euro über dem jeweiligen Freibetrag zahlen Ehegatten, Lebenspartner, Kinder, Enkel und Eltern im Erbfall 7 Prozent Steuern, bis 300.000 Euro 11 Prozent Steuern, bis 600.000 Euro 15 Prozent Steuern und bis 6 Millionen Euro 19 Prozent Steuern.
Ein Beitrag unserer juristischen Redaktion
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